Лизхолд или фрихолд: что реально может иностранец на Бали

Короткий ответ

Право собственности (Hak Milik) закреплено за гражданами Индонезии Аграрным законом 1960 года. У иностранного покупателя три рабочих маршрута: долгосрочная нотариальная аренда (лизхолд, стандарт рынка), зарегистрированное право пользования Hak Pakai для тех, кто реально живет в Индонезии, и владение через индонезийскую компанию с иностранным капиталом PT PMA, которая держит право застройки HGB. Четвертый вариант, который вам обязательно предложат, «фрихолд на имя местного друга», по тому же закону ничтожен.

Почему фрихолд закрыт

Статья 21 Аграрного закона (UUPA, закон 5/1960) оставляет Hak Milik только гражданам Индонезии. Статья 26(2) идет дальше: любая сделка, задуманная ради передачи фрихолда иностранцу, напрямую или через схему, ничтожна в силу закона, земля отходит государству, а уплаченные деньги, по тексту самой статьи, вернуть нельзя. Это не пыльная теория: индонезийские суды применяют норму, и в решенных делах проигравшая сторона — иностранец.

Лизхолд: стандарт рынка

Лизхолд на Бали — долгосрочная аренда, оформленная нотариальным актом и опирающаяся на Гражданский кодекс и право аренды (Hak Sewa) Аграрного закона. Титул остается у владельца земли; вы получаете договорное право владеть домом, жить в нем и, если это согласовано, сдавать его весь срок. Норма рынка — 25-30 лет с опционами продления, вписанными в акт. В продлении нет ничего автоматического: оно стоит ровно столько, сколько написано в вашем договоре, и не больше.

• Опцион продления с ценой или формулой цены, письменно. «Договоримся потом» — самая дорогая фраза в недвижимости Бали.
• Право переуступить остаток срока следующему покупателю и право субаренды.
• Судьба построек в момент окончания срока.
• Наследование: переход аренды к вашим наследникам без драмы.

Две защиты дает сам Гражданский кодекс: аренда переживает смерть владельца земли (статья 1575) и переживает продажу участка (статья 1576), то есть наследники или новый собственник получают землю вместе с вашим договором, а не с чистого листа. Вторую защиту можно исключить в самом акте — еще одна причина читать его построчно. И одно, чего лизхолд не дает никогда: ипотеку. Индонезийский залог привязан только к зарегистрированным титулам, поэтому этот рынок живет на живые деньги.

Hak Pakai: титул на свое имя, если вы здесь живете

Hak Pakai — зарегистрированное право пользования, единственный земельный титул, который иностранец-резидент может держать лично: до 30 лет с продлением на 20 и обновлением еще на 30 по постановлению правительства 18/2021. Требования выше: резидентский статус (KITAS или KITAP), жилое назначение и цена не ниже министерского минимума для иностранцев, для Бали это 5 млрд рупий за дом с участком и 2 млрд за апартаменты. Взамен вы получаете то, чего нет у лизхолда: право, зарегистрированное в земельном ведомстве на ваше имя.

PT PMA и HGB: когда вилла — это бизнес

Индонезийская компания с иностранным капиталом может держать право застройки HGB по той же схеме 30+20+30. Требования настоящие: инвестиционный план свыше 10 млрд рупий на вид деятельности, оплаченный капитал 2,5 млрд рупий с октября 2025 года (регламент BKPM 5/2025), лицензирование, учет и ежегодная инвестиционная отчетность. Это правильная форма, когда недвижимость действительно бизнес: аренда как предприятие или портфель объектов. Для одного дома для себя она обычно избыточна, и мы так и говорим.

Ловушка с номиналом

Предложение всегда звучит тепло: сертификат подержит индонезийский друг, а «контроль» дадут побочные соглашения. Индонезийские суды видят в этом обход статьи 21 и признают сделку ничтожной; в решенных делах сертификат остается у номинала либо земля отходит государству, а деньги не возвращаются. В феврале 2026 года провинция Бали пошла дальше и прямо запретила номинальное владение землей региональным постановлением, с санкциями вплоть до уголовной ответственности для участников и посредников.

Мы не работаем со схемами на номинала. Точка. Если сделка возможна только «на имя друга», она невозможна.

Что изменилось к 2026 году

Закон о создании рабочих мест 2020 года и постановление 18/2021 задали нынешние сроки титулов и открыли иностранцам апартаменты на земле HGB. Регламент BKPM 5/2025 снизил оплаченный капитал PT PMA. Региональное постановление Бали 2026 года ввело ответственность за номинальные схемы. Направление одно: легальные маршруты становятся яснее, обходные — рискованнее.