Земля на Бали: SHM, HGB, Girik и что из этого доступно иностранцу

Короткий ответ

Иностранец не может приобрести Hak Milik, титул фрихолда, на свое имя: закон резервирует его за гражданами, и единственные исключения — наследование без завещания и смешение супружеского имущества, после которых право нужно отдать в течение года. Иностранец может держать точнее и уже: Hak Pakai на свое имя, если он живет в Индонезии и проходит тест по цене и назначению, либо HGB и Hak Pakai через индонезийскую компанию, например PT PMA. А girik или Letter C — вообще не сертификат: это старое доказательство, и участок все равно должен пройти регистрацию, прежде чем им станет.

Четыре вещи, которые вы услышите про титул на землю на Бали

Спросите, какое право стоит за объявлением, и услышите один из четырех ответов.

• SHM (Sertifikat Hak Milik): полное право собственности, самое сильное право по индонезийскому закону, и единственное из трех, закрытое и для иностранца, и для обычной индонезийской компании.
• HGB (Hak Guna Bangunan): право строить и держать здание на чужой земле, выдается на срок и продлевается, доступно индонезийской компании.
• Hak Pakai: право пользования землей — единственный титул на землю, который иностранец-резидент держит на свое имя; на квартиру в кондоминиуме для него существует отдельный титул Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
• Girik, pipil, kekitir и другие деревенские налоговые записи, оформленные до вступления в силу постановления 10/1961: не зарегистрированное право и не доказательство, что землю вообще можно продать.

Hak Milik (SHM): сертификат, который иностранец держать не может

Hak Milik определен Аграрным законом (UUPA, закон 5/1960) как наследуемое, самое сильное и самое полное право на землю в Индонезии, ограниченное принципом социальной функции, на который ссылается сама статья (статьи 20 и 6). Держать его могут только граждане Индонезии; закон допускает лишь отдельно назначенные правительством юридические лица, и обычная компания, включая PT PMA, в этот список не входит (статья 21).

Закон оставляет одно узкое окно: если Hak Milik попадает к иностранцу или к лицу с двойным гражданством через незапланированное наследование или смешение супружеского имущества, либо гражданин Индонезии теряет гражданство, уже владея правом, — у держателя есть год, чтобы от него избавиться. Не успеете — право прекращается по закону, а земля возвращается государству. Это не общее правило для любого иностранца с Hak Milik: оно касается только этих случаев (статья 21, части 3 и 4).

Любая сделка, задуманная ради передачи Hak Milik иностранцу, лицу с двойным гражданством или неназначенной компании — напрямую или через схему, — ничтожна по закону: земля возвращается государству, а уплаченные деньги покупателю не возвращают (статья 26, часть 2).

Hak Guna Bangunan (HGB): зарегистрированное право, созданное для компании

Hak Guna Bangunan — право построить и держать здание на чужой земле. Аграрный закон выдает его на срок до 30 лет, с продлением по заявлению держателя, с учетом состояния здания, еще на срок до 20 лет, и оно передаваемо другому лицу (статья 35); действующее постановление 18/2021 добавляет на государственной земле и земле Hak Pengelolaan обновление еще до 30 лет, а на земле в Hak Milik дает до 30 лет с обновлением только новым актом (статья 37, части 1 и 2).

HGB может держать гражданин Индонезии либо юридическое лицо, учрежденное по индонезийскому закону и находящееся в Индонезии (Аграрный закон, статья 36, часть 1). Сам закон не называет PT PMA этим термином; компания с иностранным капиталом попадает сюда потому, что индонезийское право делает ее индонезийским юридическим лицом.

HGB возникает на трех категориях земли: на государственной земле и на земле Hak Pengelolaan — решением министра, на земле в Hak Milik — актом, который составляет уполномоченное должностное лицо по земельным актам PPAT (постановление 18/2021, статьи 36 и 38). Именно второй путь и есть механизм, которым HGB PT PMA вырезается из фрихолда балийского землевладельца — актом PPAT, и само право появляется только с регистрацией в земельном ведомстве (постановление 18/2021, статья 39, части 2 и 3).

Еще одно отличие от нотариальной аренды: зарегистрированный сертификат HGB можно заложить как обеспечение по кредиту, hak tanggungan (Аграрный закон, статья 39) — именно такое обременение и проверяют по сертификату до того, как пойдут деньги.

Hak Pakai: зарегистрированное право, которое иностранец-резидент может держать лично

Hak Pakai — право пользоваться землей или ее доходом: землей под контролем государства либо чужой, по решению должностного лица либо по соглашению с владельцем, которое закон запрещает считать арендой или обработкой земли; на срок или пока земля служит цели — бесплатно, за плату или за услугу (статья 41).

Держателем может быть гражданин Индонезии, иностранец, живущий в Индонезии, индонезийское юрлицо здесь, либо иностранное юрлицо с представительством в Индонезии (статья 42). Закон говорит только «живущий в Индонезии» и визу не называет — точный документ оставлен дальнейшему регламенту, поэтому мы не называем его здесь.

На государственной земле или земле Hak Pengelolaan постановление 18/2021 дает Hak Pakai до 30 лет, продление еще до 20 и обновление еще до 30. На земле в Hak Milik он действует до 30 лет и продлевается новым актом с владельцем (статья 52, части 1 и 3).

Иностранному держателю нужны иммиграционные документы все время владения, иначе право придется передать в течение года (статья 50); при его смерти дом переходит наследникам, но иностранный наследник должен иметь такие же документы сам (статья 69).

Отдельно: гражданин Индонезии в браке с иностранцем имеет те же земельные права, включая Hak Milik, что и любой другой гражданин (статья 70, часть 1); а то, что земля не входит в совместное имущество супругов, подтверждается нотариальным соглашением о разделе имущества (часть 2), без которого земля попадает в ловушку смешения имущества, описанную выше.

Жилье для личного владения иностранца тоже ограничено: минимальная цена, предел по площади и числу объектов, жилое назначение (постановление правительства 18/2021, статьи 71-73); для дома на земле регламент министра ATR/BPN 18/2021 задает не более одного участка на человека или семью и участок площадью не более 2 000 м² (статья 186), а минимальную цену устанавливает отдельное решение министра (статья 187, часть 2). Актуальные балийские пороги — на странице о лизхолде и фрихолде.

Girik, Letter C и другая незарегистрированная земля: что это, и чем это не является

До 1960 года земля Бали жила под списком обычных и колониальных прав, которые закон называет поименно: среди них milik, yasan, hak atas druwe и hak atas druwe desa. С вступлением закона в силу каждое стало Hak Milik при выполнении теста на гражданство; иначе земля превращалась в Hak Guna-Usaha или HGB по назначению (переходные положения, статья II). Слово girik в этой норме не встречается: она конвертирует само право, не документ.

Girik — доказательство, а не право. Регламент о регистрации земли включает в перечень доказательств деревенские налоговые записи, оформленные до вступления в силу постановления 10/1961: petuk Pajak Bumi/landrente, girik, pipil, kekitir и Verponding Indonesia (постановление 24/1997, разъяснение к статье 24, часть 1, пункт «к»). Это доказательство для первой регистрации: земельное ведомство его не обмеряло, и girik нельзя продать, заложить или передать как сертификат.

Где письменных доказательств мало, регламент допускает альтернативу: 20 и более лет подряд открытого добросовестного владения, подтвержденного свидетелями и не оспоренного общиной при публичном объявлении регистрации (статья 24, часть 2). Это путь доказывания внутри той же процедуры, не обход ее и не гарантия сертификата.

Земля, за которой стоит только girik, эту процедуру еще не прошла: границы не обмерены, тип права не закреплен, и на карте BHUMI она не выглядит как зарегистрированный участок. Это реальная категория земли на Бали — и обычно не та, под которую пишется бриф покупателя.

Что на самом деле меняет PT PMA

Ничего выше не меняется, если покупатель — компания, а не человек, кроме одной двери: индонезийское юридическое лицо может держать HGB или Hak Pakai там, где физическое лицо-иностранец Hak Milik держать не может вовсе. Меняется предмет проверки: землю проверяют так же, но саму компанию — регистрацию, лицензии, судебную историю — проверяют тоже. Наша статья о проверке застройщика разбирает это подробно: реестр AHU, лицензия OSS, суды.

Как читать сертификат

• Тип права: SHM, HGB или Hak Pakai — ничего слабее, выданное за один из трех.
• Срок: дата выдачи и, для HGB и Hak Pakai, дата истечения — сверенная с продаваемым объектом.
• Имя зарегистрированного держателя, сверенное с тем, кто подписывает сделку.
• Surat ukur, данные обмера, сверенные с участком на местности и с картой BHUMI.
• Отметка об обременении: ипотека (hak tanggungan) или спор меняют сделку целиком.

Сертификат — сильное доказательство того, что в нем записано, а не абсолютное. Если он законно выдан лицу, которое приобрело землю добросовестно и реально ею владеет, третья сторона с конкурирующим правом больше не отстоит его, если за 5 лет с даты выдачи не подала ни письменного возражения держателю сертификата и главе земельного ведомства, ни иска в суд (постановление 24/1997, статья 32, части 1 и 2). Это защищает держателя от позднего требования, но не говорит о зонировании, застройке или ипотеке — это отдельные проверки.

Что проверить в ATR/BPN, прежде чем что-то менять

Наша статья о проверке застройщика уже разбирает бесплатные публичные проверки: карту BHUMI, которая показывает, зарегистрирован ли участок, его границы и тип права, но никогда — имя владельца, и формальную проверку по земельной книге, которую перед актом проводит уполномоченное должностное лицо по земельным актам (PPAT). Эта статья добавляет то, для чего эти проверки нужны на стороне титула: подтвердить, что тип права и срок совпадают с тем, что продают, а не считать объявление SHM автоматически сертификатом SHM.

Зонирование решает, что можно построить, раньше, чем цена

Земельное право говорит, чем можно владеть, но не что можно построить. Это решает KKPR — документ о соответствии использования земли плану территории: Konfirmasi KKPR, если участок уже покрыт детальным планом, и Persetujuan KKPR, если нет (постановление 21/2021, статья 1). Он стоит перед разрешением на строительство PBG со страницы о проверке застройщика.

Вид на море — вопрос зонирования раньше, чем дизайна. Береговой отступ определяется шириной, пропорциональной форме и состоянию берега, но не менее 100 метров вглубь от линии самого высокого прилива (президентский регламент 51/2016, статья 1).

Эти 100 метров — нижний порог, а не ответ для конкретного пляжа: провинция задает ориентир для этой границы в своем плане территории, а точную линию фиксирует округ в собственном (статья 2, части 1 и 2). Та же логика — для вида на рисовое поле: что рядом с участком и что разрешает его зона, а не описание объявления.

Короткий чек-лист покупателя

1. 01

   Подтвердите тип права

   SHM, HGB, Hak Pakai или незарегистрированная girik-земля — сверьте с тем, что реально написано в объявлении.

2. 02

   Сверьте срок со сделкой

   Для HGB и Hak Pakai — собственная дата истечения сертификата, а не только годы в маркетинговом бейдже.

3. 03

   Проверьте компанию, если она участвует

   Регистрацию, лицензии и судебную историю PT PMA вместе с самой землей — разбор в нашей статье о проверке застройщика.

4. 04

   Подтвердите зонирование, а не только вид

   KKPR и релевантный береговой или сельскохозяйственный отступ — прежде чем обсуждать цену.

5. 05

   Прочитайте акт вместе с нотариусом

   Каждый пункт выше — вопрос для лицензированного индонезийского нотариуса до того, как пойдут деньги, и это тот шаг, который мы координируем по каждому объекту каталога.