Как проверить застройщика на Бали до того, как уйдут деньги

«Проверить застройщика» — это на самом деле четыре отдельные проверки: земля под проектом, разрешения над ним, компания за ним и то, как движутся деньги. Слабый ответ по любой из четырех — сигнал, а не сноска.

Земля под проектом

Начните с того, какой сертификат стоит за проектом и кто его держит. Для покупки лизхолда важнее всего цепочка: исходный сертификат подлинный и не заложен банку, подписант со стороны владельца совпадает с зарегистрированным держателем, головная аренда самого застройщика нотариальна и покрывает каждый год, который продают вам, а письменное согласие владельца на субаренду и переуступку существует. Часть этого вы проверите сами: официальная карта участков BHUMI бесплатно показывает, зарегистрирован ли участок, его границы и тип права, но никогда не покажет имя владельца. Формальную сверку сертификата с земельной книгой перед любым актом делает регистратор PPAT, и этот шаг не обсуждается.

Разрешения

С 2021 года разрешение на строительство называется PBG; оно заменило старый IMB, который действует только до истечения своего срока. PBG должно существовать до начала стройки и совпадать с тем, что реально строится: поэтажно и по назначению. Отдельный сертификат SLF подтверждает, что готовое здание прошло приемку; «SLF будет позже» — риск, который вы закладываете в цену, а не формальность. У вилл обычно есть и легкий экологический контур (UKL-UPL или SPPL); полный AMDAL — удел крупных или чувствительно расположенных проектов. Зонирование проверяется самостоятельно: публичные карты GISTARU и RDTR Interaktif показывают, что разрешено в зоне участка, а у Бали есть и свой провинциальный портал.

Здесь важна дата, потому что правила меняются: с конца 2025 года Бали ограничивает новое строительство туристического жилья на сельхозземле по всей провинции (инструкция губернатора 5/2025, затем Perda Bali 4/2026); проекты с действующим ранним PBG могут продолжать. Мы проверяем текущий статус по конкретному проекту, а не по заголовкам.

Компания

1. 01

   AHU Online

   Реестр компаний Министерства юстиции: поиск по точному имени PT подтверждает, что юрлицо существует.

2. 02

   OSS и NIB

   Проверка 13-значного регистрационного номера бизнеса. Компания может существовать в AHU и не иметь лицензирования, поэтому проверяются оба реестра.

3. 03

   Судебные картотеки

   Картотека районных судов (SIPP) и база Верховного суда по имени PT показывают историю судов.

4. 04

   Проекты, в которые можно зайти

   Сданные проекты и то, насколько они опоздали. Один достроенный комплекс говорит больше любого рендера.

И честный предел: частные индонезийские компании не публикуют отчетность, поэтому платежеспособность и финансирование проекта не проверяются ни по одному публичному источнику. Этот риск не «проверяют», им управляют: структурой платежей и договором.

Деньги

Обязательного эскроу для таких продаж в Индонезии нет, и в практике Бали платежи по этапам идут на операционный счет застройщика. Стандартная защита структурная: бронь, затем транши, привязанные к вехам стройки (фундамент, коробка, крыша, передача) и никогда к датам календаря. На бумаге индонезийские жилищные правила требуют определенности с землей, PBG и 20 процентов готовности до подписания предварительного договора; многие балийские сделки лизхолда оформлены как аренда плюс подряд и живут вне этого потребительского режима, так что не считайте, что защита распространяется на вашу сделку. Считайте защитой договор.

Красные флаги в договоре

• Нет PBG, хотя «стройка уже начинается».
• Срок аренды, который продают вам, длиннее головной аренды самого застройщика.
• Акт молчит о переуступке, субаренде и наследовании.
• График платежей по календарю, а не по вехам стройки.
• Нет неустоек за просрочку и нет выхода из сделки для вас.
• Сертификат земли заложен банку.
• Продавец — не держатель сертификата и не головной арендатор.
• Обещание дохода как главный аргумент продажи. Само обещание и есть красный флаг.

Кто что делает

Нотариус и регистратор PPAT — нейтральные публичные лица: они оформляют акты, сверяют сертификат и следят, чтобы налоги сделки были уплачены. Они не ведут за вас переговоры, не проверяют качество стройки и не аудируют застройщика. Глубокая проверка — ваша сторона стола: ваш юрист в правовой части и агентство, которое отсеивает проекты до того, как рекомендовать. А то, что в офф-плане не может проверить никто (достройку, сроки, итоговое качество, само появление SLF), остается тем, чем является: риском. Его несут вехи платежей и условия договора.