Сделка на Бали: от брони до сертификата на руках

Порядок сделки: короткий ответ

• Бронирование: задаток фиксирует условия и снимает объект с рынка. Возвращается он или нет — это то, что написано в договоре бронирования, а не норма закона.
• Проверка объекта: земля, разрешения, компания и деньги — четыре блока, которые мы разбираем в отдельной статье; единого срока в днях для такой проверки не называет ни один источник, на который мы опираемся.
• Если объект еще строится, право продавать его по предварительному договору PPJB возникает только при выполнении четырех условий закона: статус земли, условия договора, разрешение на строительство и готовность инфраструктуры, минимум 20 процентов стройки.
• Сам акт передачи, не PPJB, оформляет нотариус — он же обычно и регистратор земельных актов PPAT; закон обязывает его к нейтральности между сторонами.
• После подписания акт уходит в земельное ведомство в течение 7 рабочих дней; какой документ вы получите на руках, сертификат или только акт, зависит от типа права.
• Первый год после сделки — это ежегодный налог PBB и переоформление счетов на воду и электричество на ваше имя.

Бронирование: что такое задаток на самом деле

Задаток за объект на Бали — это не отдельный институт индонезийского права, а условие вашего договора бронирования. Статья 1464 Гражданского кодекса, которую иногда вспоминают в этом контексте, говорит только одно: если покупка сделана с задатком (panjar), ни одна из сторон не может отменить сделку, отказавшись от денег или вернув их. Саму сделку статья никак не называет, а тот же раздел кодекса напрямую регулирует и продажу земли, так что ограничения только движимым имуществом в ней нет. Отдельной нормы, которая бы определяла правовую природу депозита именно за объект недвижимости, среди проверенных источников нет. Из этого следует одно: возвращается задаток или нет, и что происходит, если продавец передумал или проверка не прошла, решает исключительно текст вашего договора бронирования. Получите его в письменном виде до перевода денег и прочитайте пункт про отказ обеих сторон, а не только своего.

Проверка объекта: что проверяется, а не сколько дней это занимает

Сколько длится юридическая проверка перед сделкой — вопрос, который задают почти все, и честный ответ на него таков: единого срока не устанавливает ни один закон и ни одно государственное ведомство, поэтому мы не называем цифру в днях или неделях как норму рынка или закона. Что действительно поддается проверке, подробно разобрано в статье «Как проверить застройщика на Бали до того, как двинутся деньги»: сертификат земли и ее зонирование, разрешения PBG и SLF, регистрация компании-продавца в реестре AHU и ее номер NIB, судебная история компании и то, как идут платежи. Если продавец или агент называет вам конкретный срок проверки как гарантию, спросите, что именно за эти дни успевают проверить: часто за обещанием стоит не объем работы, а желание ускорить подписание.

PPJB и акт: две разные бумаги с разной юридической силой

Для жилых объектов, которые еще строятся, отдельный дом, дом в ряд или квартира, закон разрешает продавать их по предварительному договору купли-продажи PPJB только при одновременном выполнении четырех условий: определенность статуса земли, определенность условий самого договора, наличие разрешения на строительство основного здания и готовность инфраструктуры с коммуникациями, а также не менее 20 процентов фактически выполненной стройки (закон 1/2011 «О жилье и жилых зонах», статья 42, части 1-2). Формулировка закона 2011 года до сих пор буквально называет это разрешение «izin mendirikan bangunan induk» — старым термином IMB, а не PBG, потому что именно этот закон под терминологию 2021 года не переписывали; в остальных статьях мы используем термин PBG, потому что он действует для новых разрешений, а здесь речь о том же требовании под старым именем в тексте самого закона.

Тот же закон запрещает застройщику-юрлицу передавать объект и получать от покупателя больше 80 процентов цены до выполнения этих четырех условий; нарушение — уголовное дело, до 1 года лишения свободы или штраф до 1 000 000 000 рупий (статьи 45, 138 и 155 закона 1/2011). Оговорка здесь важна: этот режим защиты покупателя относится к продаже дома или квартиры именно по данному жилищному закону. Часть офф-план сделок на Бали построена иначе — как аренда земли (лизхолд) плюс отдельный договор подряда на строительство, — и такая структура может юридически лежать вне этого режима (подробнее — в статье про проверку застройщика). Не считайте лимит в 80 процентов автоматической защитой на любой офф-план объект на Бали, пока не увидели, как именно оформлена конкретная сделка.

А вот что превращает бумагу в право — это уже не PPJB. Передача права на землю или права на объект в кондоминиуме продажей регистрируется в земельном ведомстве только на основании акта, составленного уполномоченным регистратором земельных актов PPAT, кроме перехода через аукцион (постановление 24/1997 о регистрации земли, статья 37, часть 1). PPJB остается предварительным договором о намерениях; юридическую силу передачи титула дает только сам акт. Лизхолда это не касается вовсе: аренда — не передача права на землю, она никогда не проходит через эту систему регистрации (подробно — в статье о том, что происходит, когда лизхолд заканчивается).

Нотариус и PPAT: одно лицо, две должности, одна обязанность — нейтральность

Закон о нотариате прямо обязывает нотариуса действовать добросовестно, честно, внимательно, независимо и беспристрастно, оберегая интересы всех сторон юридического действия (закон 30/2004 в редакции закона 2/2014, статья 16, часть 1, пункт а). Регистратора земельных актов PPAT назначает и увольняет министр аграрных вопросов (постановление 24/1997, статья 7, часть 1) — формально отдельная должность. Но закон прямо связывает две роли в одном месте: если нотариус одновременно назначен PPAT, место нахождения его кабинета PPAT обязано следовать за местом нахождения его нотариальной конторы (закон 30/2004 в редакции 2/2014, статья 19, часть 2). Отсюда и привычная бытовая путаница «нотариус» и «PPAT»: на Бали это почти всегда один кабинет и один человек, но две разные роли по двум разным нормам.

Нейтральность не означает, что нотариус или PPAT работают на вас. Они не проверяют платежеспособность застройщика, не оценивают качество стройки, не ведут переговоры ни за одну из сторон и не гарантируют факты за пределами того, что показывает сертификат и что предъявляют сами стороны, — эту позицию мы держим и в статье про проверку застройщика, и повторяем здесь без смягчения. Их работа — правильно оформленный акт, сверенный сертификат и уплаченные налоги сделки. Глубокая проверка объекта — отдельная задача вашего юриста и агентства, которое сопровождает сделку.

Платежи по этапам: что ограничивает закон, а что решает договор

Там, где сделка действительно идет как регулируемая продажа жилья по PPJB, закон ставит жесткий потолок: не больше 80 процентов до выполнения четырех условий из статьи 42, и уголовную ответственность за нарушение (статьи 45, 138 и 155 закона 1/2011). Там, где ваша конкретная сделка структурирована иначе, этот потолок закон не гарантирует, и практическая защита — уже не статья закона, а условия самого договора: обязательного эскроу в Индонезии для таких сделок нет, и платежи по этапам на Бали обычно идут прямо на операционный счет застройщика (мы разбираем это в статье про проверку застройщика). Платежи, привязанные к стадиям стройки, фундамент, каркас, крыша, сдача, а не к календарным датам, — реалистичная защита именно потому, что закон обеспечивает ее не всегда и не для всех структур сделки.

День подписания: лично, по доверенности или с переводчиком

1. 01

   Лично

   Акт читает нотариус или регистратор PPAT в присутствии сторон, и при чтении должны присутствовать минимум два свидетеля: не моложе 18 лет или уже состоящие в браке, дееспособные и понимающие язык, на котором составлен акт (закон 30/2004 в редакции 2/2014, статья 40). Для акта передачи титула у PPAT правило параллельное и отдельное: акт составляется в присутствии сторон и не менее двух свидетелей, отвечающих тем же требованиям (постановление 24/1997, статья 38, часть 1).

2. 02

   По доверенности

   Обычная отзывная доверенность, по которой кто-то подписывает от вашего имени, — рутинная и законная практика; ее используют, если покупатель не может лично быть на Бали в день подписания. Ограничение закона касается другого случая: PPAT обязан отказать в составлении акта, если сторона действует по безотзывной доверенности «surat kuasa mutlak», которая по сути представляет собой передачу прав, а не просто полномочие подписать (постановление 24/1997, статья 39, часть 1, пункт г). Не путайте два документа: обычная доверенность на подписание — это норма, безотзывная доверенность, заменяющая собой саму сделку, — то, что регистратор обязан отклонить. Если доверенность оформляется за пределами Индонезии, заранее спросите нотариуса, нужен ли апостиль или консульская легализация для конкретного документа: Индонезия ратифицировала Гаагскую конвенцию об апостиле постановлением президента 2/2021 от 4 января 2021 года, а точный порядок применения по вашему документу и стране подтверждает нотариус, а не общее правило.

3. 03

   С переводчиком

   Акт составляется на индонезийском языке; если сторона не понимает язык, на котором ведется акт, нотариус обязан перевести или разъяснить его содержание на понятном ей языке, и если в толковании возникнет расхождение, решающим считается индонезийский текст (закон 30/2004 в редакции 2/2014, статья 43, части 2 и 6). Отдельно: стороны вправе запросить версию акта на другом языке, индонезийская версия в этом случае все равно готовится обязательно, а если сам нотариус не может лично перевести текст, это делает официальный присяжный переводчик, который подписывает акт вместе со сторонами и свидетелями (статья 43, части 3-5).

Уплата налога незаметно работает встроенной точкой контроля перед подписанием: финальный подоходный налог продавца при передаче титула должен быть уплачен до того, как акт подписан, и на практике PPAT не проведет акт без подтверждения оплаты (ставки и логику мы разбираем в статье про налоги и расходы сделки). Это не отдельное правило именно для сделки, а следствие того, что PPAT обязан отказать в акте, если условие закона не выполнено.

Регистрация: какой документ вы получите на руках

В течение 7 рабочих дней после подписания PPAT обязан подать акт и сопровождающие документы в местное земельное ведомство (Kantor Pertanahan) для регистрации (постановление 24/1997, статья 40, часть 1). На этом обязанность PPAT по закону заканчивается: дальнейшее прохождение регистрации и получение готового документа на руки — это уже ваше собственное сопровождение процесса, а не работа регистратора.

Регистрация — не формальность, которую нельзя остановить: земельное ведомство обязано отказать в регистрации передачи или обременения, если сертификат больше не соответствует его записям, сделка не подтверждена актом PPAT или выпиской с аукциона, документы неполные, участок — предмет судебного спора, или сама сделка отменена вступившим в силу решением суда (постановление 24/1997, статья 45, часть 1). Именно поэтому сверка сертификата с земельной книгой до подписания — не формальность, а то, что реально решает, дойдет ли сделка до конца.

• Фрихолд, HGB или Hak Pakai: итог регистрации — сертификат, выпущенный местным земельным ведомством на ваше имя или на имя вашей PT PMA. Мы не подтверждаем в этой статье, выдается ли на Бали сегодня электронный сертификат вместо бумажного: это стоит уточнять в конкретном земельном ведомстве на момент вашей сделки.
• Лизхолд: регистрации не происходит вовсе. Лизхолд опирается на право аренды Аграрного закона и Гражданский кодекс, оформляется нотариусом, а не PPAT, никогда не регистрируется в земельном ведомстве и не порождает сертификата; на руках у вас остается только нотариальный акт аренды, и именно поэтому его формулировки несут всю тяжесть вашей защиты (подробно — в статье о том, что происходит, когда лизхолд заканчивается).

Передача объекта и акт осмотра

Осмотр объекта перед передачей ключей и список замечаний, «снаг-лист», — это практика рынка и условие вашего договора купли-продажи или подряда, а не отдельная процедура, закрепленная индонезийским законом как термин. Кто именно отвечает за объект в промежутке между подписанием акта и фактической передачей ключей, страхование, ответственность за повреждения, охрана объекта, ни один из проверенных нами источников напрямую не регулирует; ответ на этот вопрос дает не закон, а формулировка вашего договора. Если в договоре или акте нет прямого пункта о том, кто несет риск объекта до фактической передачи, это пробел, который стоит закрыть до подписания, а не выяснять постфактум.

Первый год: налог PBB и переоформление коммунальных услуг

Ежегодный налог на землю и строения PBB выставляется зарегистрированному держателю права; на лизхолде это по умолчанию владелец земли, хотя балийские акты аренды рутинно перекладывают эту статью расхода на арендатора — подробный разбор ставок в статье про налоги и расходы сделки. Отдельно от налога, в первый год после сделки обычно решается административный вопрос: переоформление счетов на электричество и воду на ваше имя или на имя вашей компании как нового держателя объекта. Это операционная задача, а не предмет отдельного закона, и порядок у каждого поставщика услуг свой.

Что встречается в разговорах, но не выдерживает проверки: «задаток защищен законом о панджаре» (эта статья кодекса только запрещает отменять сделку через отказ от денег или их возврат, о недвижимости в ней речи нет), «снаг-лист — обязательный юридический документ» (это условие договора, не термин закона), «проверка застройщика занимает столько-то дней» (такой нормы не устанавливает ни один источник, на который мы опираемся), «сертификат теперь всегда электронный» (это не подтверждено для Бали ни в одном из проверенных нами источников на дату выше). Каждое из этих утверждений мы предпочитаем не писать, а не подавать расплывчато.