Вилла, апартаменты, резиденция или таунхаус: что вы на самом деле покупаете

Вилла, апартаменты, резиденция, таунхаус: один спектр, а не четыре категории

Индонезийское право различает три формы дома: отдельный дом, дом в ряду смежных домов и rumah susun, многоэтажное здание из отдельных юнитов (закон 1/2011, статья 22, часть 2), а по структуре владения вариантов два — дом на собственном участке земли и юнит внутри общего здания. «Вилла» в каталоге — это постройка на своем куске земли; «таунхаус» — тот самый дом в ряду смежных домов. «Апартаменты» и «резиденция» — это вторая структура: юнит внутри здания, которое закон о многоквартирных домах (UU 20/2011) называет «rumah susun», буквально «дом слоями», — многоэтажное здание, возведенное в единой застроенной среде и разделенное функционально и по горизонтали, и по вертикали на юниты, каждый из которых можно отдельно оформить в собственность и использовать, предназначенное в первую очередь под жилье, с общими частями, общими объектами и общей землей (статья 1, пункт 1).

Слово «резиденция» не открывает третью юридическую категорию: это то же здание rumah susun, что и «апартаменты», просто поданное как курортный комплекс, а не блок при отеле. У самого юнита внутри такого здания тоже есть свое юридическое имя — «satuan rumah susun», сокращенно «sarusun»: часть здания, предназначенная для отдельного использования, в первую очередь как жилье, с выходом к дороге общего пользования (статья 1, пункт 3).

• Вилла: 8 объектов в каталоге сегодня; площадь собственного участка указана в карточках четырех из них.
• Таунхаус: 2 объекта, в обоих случаях дом в ряду смежных домов.
• Апартаменты: 4 объекта, каждый — юнит внутри общего здания.
• Резиденция: 1 объект, SOL Nusa Dua, тоже юнит внутри общего здания, несмотря на другое название.

Что закон на самом деле разделяет внутри здания

Как только юнит оказывается внутри rumah susun, закон фиксирует четыре элемента, которые не меняются от того, как здание называется в рекламе.

• «Sarusun» — сам юнит: часть здания для отдельного использования, в первую очередь жилая, с выходом к дороге общего пользования (статья 1, пункт 3).
• «Tanah bersama», общая земля, — единый неделимый участок, на котором стоит все здание, оформленный на одно право или аренду и используемый сообща; его граница зафиксирована в разрешении на строительство (статья 1, пункт 4). Своего куска земли у покупателя юнита нет: у индонезийского владельца это неделимая доля во всем участке, а при покупке юнита иностранцем доля в общей земле вообще не рассчитывается (официальное разъяснение к статье 67, части 1, постановления 18/2021).
• «Bagian bersama», общие части, — части здания в неделимом общем пользовании (статья 1, пункт 5); официальное разъяснение к статье 25, части 1, перечисляет их: фундамент, колонны, балки, стены, перекрытия, кровля, водостоки, лестницы, лифты, галереи, каналы, трубы, электрические, газовые и телекоммуникационные сети.
• «Benda bersama», общие объекты, — то, что не входит в саму конструкцию здания, но находится в неделимом общем владении и пользовании (статья 1, пункт 6); разъяснение к статье 25, части 1, называет залы собраний, озеленение и садовые постройки, социальные объекты, места для молитвы, детские площадки и парковку.

Долю каждого владельца в этих трех общих элементах считают по одному числу — «NPP» (nilai perbandingan proporsional), соотношению стоимости юнита и стоимости всего здания на тот момент, когда застройщик впервые сводит полную стоимость стройки, чтобы назначить цену продажи (статья 1, пункт 13). Наш каталог NPP по объектам не публикует, так что процент здесь мы не называем: это число живет в документах конкретной сделки.

Чем вы владеете безусловно, а что делите с соседями

Право собственности на sarusun — личное, индивидуально закрепленное право, юридически отдельное от неделимого совместного права на три общих элемента выше, но существующее вместе с ним; размер совместной доли считают по NPP (статья 46, части 1-2).

Подтверждает право собственности сертификат «SHM Sarusun» (Sertifikat Hak Milik Sarusun), который выдает территориальное земельное ведомство; такой сертификат можно заложить как обеспечение по кредиту (статья 47, части 1-5). Для сравнения: в статье о формах владения мы объясняем, почему лизхолд никогда не заложить в банке; сертификат SHM Sarusun, когда его действительно держит владелец, этого ограничения не несет.

Может ли иностранец реально держать такой титул

Постановление 18/2021 открывает прямое право собственности на юнит, «Hak Milik atas Satuan Rumah Susun», не только гражданам и юрлицам Индонезии, но и иностранцу с разрешением по действующим нормам, иностранному юрлицу с представительством в Индонезии и представительствам иностранных государств и международных организаций (статья 67, часть 1).

Условие входа простое, но оно есть: владеть жильем может иностранец, у которого есть иммиграционный документ по применимым нормам, а официальное разъяснение к статье 69 расшифровывает его как визу, паспорт или вид на жительство; в случае смерти владельца объект может перейти к наследникам, но наследнику-иностранцу нужен собственный такой документ (статья 69, части 1-3).

Этот маршрут стоит в том же разделе постановления 18/2021, что и уже знакомый по статье о формах владения Hak Pakai для дома на участке. Ограничений у него сразу четыре: минимальная цена, площадь участка, количество участков или юнитов и назначение под жилье (статья 72), а конкретные цифры задает отдельный министерский приказ (статья 73). Отдельное условие — само здание: под этот маршрут подходит только rumah susun на земле hak pakai или hak guna bangunan, построенный в особой экономической, свободной торговой, промышленной или иной экономической зоне, к которым разъяснение относит в том числе городские и туристические территории (статья 71). Точную цифру приказа мы в этот раз не проверяли, поэтому здесь ее не называем; цифра из других наших материалов по Hak Pakai к этому титулу может не относиться.

А теперь — что из этого происходит на практике. Из пятнадцати объектов в каталоге A&J сегодня четырнадцать несут бейдж «Лизхолд», и только один, вилла Bingin Elements в Улувату, — фрихолд. Разрез проходит сразу по всем четырем типам: из восьми вилл семь в лизхолде, восьмая, Bingin Elements, — единственный фрихолд каталога; единственная резиденция и все четыре объекта апартаментов — в лизхолде; оба таунхауса — тоже. Ни один из пятнадцати объектов сегодня не продается по маршруту SHM Sarusun выше: «апартаменты» и «резиденция» в каталоге — это описание здания, а не титула, по которому оно продается.

Кто управляет зданием изо дня в день, и кто решает вопрос о ремонте

У лизхолд-виллы решение принимает один человек — тот, кто подписал договор аренды. У юнита внутри rumah susun есть структура, которую прописывает сам закон.

1. 01

   Пока ассоциации собственников еще нет

   До появления ассоциации собственников зданием управляет сам застройщик; закон ограничивает переходный период максимум одним годом с первой передачи юнита владельцу (статья 59, части 1-4), а разъяснение к части 1 отдельно описывает его как продолжающийся, пока не проданы все юниты. Расходы делятся между застройщиком и собственниками пропорционально NPP.

2. 02

   Формирование ассоциации собственников

   Владельцы sarusun юридически обязаны создать «PPPSRS» — ассоциацию собственников и жильцов; ее членами становятся владельцы либо жильцы по доверенности от владельца, а статус юридического лица ассоциация получает в силу самого закона (статья 74, части 1-3), при этом создают ее учредительным актом с уставом и ставят на учет в администрации округа или города (постановление 13/2021, статья 98). Разъяснение к части 2 той же статьи уточняет: доверенность от владельца жильцу ограничена вопросами проживания, например размером взносов на охрану, уборку или общие мероприятия.

3. 03

   Передача управления

   Застройщик обязан помочь сформировать PPPSRS до конца переходного периода, а затем передать ассоциации управление общими частями, общими объектами и общей землей (статья 75, части 1-3).

4. 04

   Перестройка здания

   Если перестройку здания — закон называет ее повышением качества и проводит через снос, перепланировку и новое строительство (статья 62) — инициируют сами собственники, для нее нужно согласие не менее 60 процентов членов PPPSRS (статья 65, части 1-2). У виллы на лизхолде такого голосования не бывает: чинить свой дом единственный арендатор решает один.

Повседневную эксплуатацию ведет не собрание собственников напрямую, а управляющая организация: эксплуатацию, текущее обслуживание («pemeliharaan») и ремонт («perawatan») общих частей, общих объектов и общей земли обязана вести организация со статусом юридического лица, зарегистрированная и получившая разрешение на деятельность у местного округа или города, а для Джакарты — у губернатора (статья 56, части 1-4). Саму эту организацию ассоциация собственников вправе создать сама или нанять со стороны (постановление 13/2021, статья 75, часть 2). Официальное разъяснение к части 1 той же статьи разводит эти два слова точно: pemeliharaan — поддержание здания и его систем в состоянии, надежно пригодном для использования; perawatan — ремонт и/или замена частей здания, его компонентов, материалов или систем, чтобы здание оставалось пригодным для использования.

Кто за что платит, тоже решает не устав здания, а закон. Управляющая организация вправе взимать плату, начисляемую собственникам и жильцам пропорционально и рассчитанную из фактических расходов на эксплуатацию, обслуживание и ремонт; конкретной суммы в законе нет (статья 57, части 1-4). Разъяснение к части 2 той же статьи проводит границу без двусмысленности: расходы на эксплуатацию и pemeliharaan несет тот, кто фактически живет в юните, — владелец или арендатор; расходы на perawatan, то есть на ремонт или замену компонентов самого здания, несет владелец.

Голосование внутри PPPSRS зависит от темы. По вопросам владения и управления зданием вес голоса каждого члена равен его доле NPP; по вопросам, связанным с проживанием, действует правило «один член — один голос» (статья 77, части 1-2). Разъяснение к части 2 добавляет: как только юнит заселен, владелец может передать свой голос тому, кто в нем живет, а для еще не заселенного юнита на одно имя владельца приходится ровно один голос, сколько бы юнитов на это имя ни было оформлено.

Что меняется в здании под управлением отеля или в резиденции курортного типа

Два из четырех объектов-«апартаментов» в каталоге прямо позиционируются как отельные здания. Awwa Boutique Hotel в Бераве — готовое здание апартаментов отельного формата с юнитами от 33 м², обслуживание консьержем и клинингом. X Hotel by Rentaved у Танах-Лот — управляемое отельное здание офф-план, сдача в 1 квартале 2027 года, общий бассейн и бар на крыше. Единственная резиденция каталога, SOL Nusa Dua, показана на рендере внутреннего двора курортного комплекса, с доступным 3D-туром, и в ее собственном описании нет ни слова про консьержа или клининг.

Юридически это меняет одно: кто ведет повседневную эксплуатацию общих пространств — профессиональный оператор вместо базовой управляющей компании. Ничего в законе не выделяет «здание под управлением отеля» в отдельную категорию: глава об управлении (статьи 56-60 закона 20/2011) написана для здания, разделенного на юниты с сертификатами SHM или SKBG Sarusun, а в объектах каталога, которые продаются в лизхолде, тот же круг вопросов регулирует не закон, а договор аренды и договор с управляющей компанией — их и надо читать. Вопрос владения это тоже не меняет: ни один из этих трех объектов не продается как титул SHM Sarusun, и отельный стиль здания не влияет на то, чем покупатель владеет юридически.

Одну строку мы намеренно не добавляем ни к одному из этих объектов: ни раздел дохода от сдачи, ни график личного проживания, ни цифру доходности. Такого контента на сайте нет ни для одного объекта — отельного формата или нет.

Практический вывод, без глянца

Ничего из сказанного выше не отвечает на вопрос «покупать или нет». Оно меняет два вопроса к конкретному объекту. Первый — чем вы на самом деле владеете: на четырнадцати объектах из пятнадцати это лизхолд, на одном — фрихолд; разбор — в статье о формах владения. Второй — если это юнит внутри общего здания, кто им управляет и на каком бюджете, глава закона выше. Слово на карточке — «вилла», «апартаменты», «резиденция» или «таунхаус» — не отвечает ни на один из этих вопросов.

Смотрите объекты по типу в каталоге, читайте разбор форм владения отдельно, а конкретный объект приносите в форму: мы пройдем акт вместе с нотариусом до того, как деньги куда-то двинутся.