Как читать срок лизхолда: «27+30», «до 2052», «29 лет»

Короткий ответ

• «N+M лет» — у двух объектов: у Melasti Pool Villa в Унгасане бейдж «Лизхолд 27+30 лет», у SOL Nusa Dua в Нуса-Дуа — «Лизхолд 25+25 лет». Первое число — срок с даты сделки, второе показывает, что на бумаге предусмотрен второй период; какого рода этот период, бейдж не говорит.
• Просто «N лет», без плюса — у одного объекта: у Duo Dreams Villas в Чангу — «Лизхолд 29 лет». Ни плюса, ни продления нигде в карточке не упомянуто; это не значит, что продления не будет, значит только то, что о нем ничего не сказано.
• «Лизхолд до YYYY» — самый частый формат, у семи из пятнадцати объектов: PREDMET.CEMAGI до 2052, Privé Pererenan до 2059, Minori до 2050, Royale Residence до 2054, Wave Villas до 2052, X Hotel by Rentaved до 2052, SALT of Virgin Beach до 2054. У трех из семи в описании объекта отдельно названа длина продления — 15, 30 или 35 лет в зависимости от объекта, у остальных четырех продление нигде не упомянуто. Сам бейдж не называет длину продления ни у одного из пятнадцати объектов.
• «Готов · Лизхолд» без единого срока — у четырех объектов: Premier Umalas Villas, Awwa Boutique Hotel, PREDMET.BABAKAN и Serenity Villas. Здесь ограниченное место в бейдже занимает статус «готов к заселению», а не срок. У двух из четырех дата окончания и длина продления названы дальше, в тексте описания объекта; у двух других срок лизхолда не назван нигде в карточке, только статус разрешений.
• Отдельно: у Bingin Elements в Улувату бейдж «Фрихолд», и в описании прямо сказано, что это единственный объект в подборке с правом собственности, а не арендой. У фрихолда нет срока, который нужно читать, и эта статья не про него.

Каталог синхронизируется с базой CRM агентства и переиздается при каждом нажатии «Publish site», поэтому точный текст бейджа у конкретного объекта может измениться между днем, когда вы читаете эту статью, и днем, когда смотрите карточку. Что не меняется: последнее слово о сроке — за нотариальным актом, а не за текстом бейджа.

Что значит «+»: опцион на заданных условиях, а не автопродление

«+» в бейдже вроде «27+30 лет» показывает только структуру срока: первый период 27 лет, за ним второй период 30 лет на бумаге. Описания и Melasti Pool Villa, и SOL Nusa Dua останавливаются на той же формулировке, что и бейдж, и не идут дальше: ни механизм цены, ни то, кто подписывает продление, ни то, гарантия это или право первого предложения, в карточке не раскрыты. Читайте «+» как «второй период существует на бумаге», а не как «уже гарантирован».

Когда опцион чего-то стоит, а когда не стоит ничего

У продления лизхолда на Бали есть три разные юридические формы, и они не взаимозаменяемы: безусловный опцион с фиксированной ценой или заданной формулой, отказ от которого можно оспорить в суде как нарушение договора; приоритетное право, при котором владелец обязан сначала предложить продление вам, но цену и решение оставляет за собой; и полное отсутствие оговорки — чистые переговоры о цене земли через десятилетия. Ни в одной из пятнадцати карточек каталога не сказано, какая из трех форм действует, даже у тех семи, где названа длина продления в годах: названная длина отвечает только на вопрос «сколько», а не на вопрос «на каких условиях». Полный разбор механики, включая то, насколько реально исполнить даже самый сильный опцион через индонезийские суды, — в нашей статье о том, что происходит, когда лизхолд заканчивается.

Почему цену объекта определяет именно оставшийся срок

Лизхолд — тающий актив: с каждым прошедшим годом стоимость снижается, а дисконт при перепродаже растет по мере того, как сокращается остаток. Поэтому число в бейдже — или его отсутствие — весит больше, чем кажется: это тот факт, который следующий покупатель будет оценивать жестче всего, раньше отделки и вида. Задокументированный опцион продления, который передается следующему покупателю, двигает цену сильнее любой мебели, а Гражданский кодекс вообще запрещает переуступку оставшегося срока без разрешения владельца, если это право не прописано в акте. Оставшийся срок — один из факторов цены, а не единственный: локация, статус разрешений и отделка тоже двигают цену, но эта статья именно про срок.

Что посчитать, сравнивая два объекта

• Приведите оба бейджа к одной единице: у формата «N лет» и «N+M лет» число уже есть; у формата «до YYYY» остаток считается вычитанием текущего года; у формата «Готов · Лизхолд» без года сначала смотрят описание объекта, а если и там срока нет, ответ есть только у нотариуса.
• Цена, деленная на оставшиеся годы, дает грубую цифру стоимости года, по которой можно сопоставить два объекта между собой, и не более того: это способ сравнить две цены покупки, а не доходность, не окупаемость и не прогноз арендного дохода.
• Оценивайте опцион продления отдельно от базового срока: два объекта с одинаковым остатком лет — не одна и та же покупка, если только у одного из них опцион зафиксирован по цене и передается следующему покупателю.
• Для строящихся объектов проверьте, что головной лизхолд самого застройщика длиннее срока, который продают вам: если он короче — это красный флаг, который стоит поднять до перевода денег, а не после.

Отдельно и прямо: цена, деленная на оставшиеся годы, — это сравнение двух цен покупки. Это никогда не доходность, не окупаемость и не расчет арендного дохода, и эта статья такого расчета не делает.

Что спросить у нотариуса про опцион на продление

• Точный механизм цены продления: фиксированная сумма, формула — например, привязка к официальной оценке NJOP, — или вообще ничего не зафиксировано.
• Окно уведомления: за сколько лет до конца срока нужно заявить об опционе и кто это делает.
• Передается ли право на продление, если оно есть, следующему покупателю остатка срока, и разрешена ли вообще переуступка.
• Что произойдет со зданиями, виллой и бассейном, если текущий срок закончится, а опцион продления так и не будет реализован.