Ипотека и рассрочка на Бали: что доступно иностранцу на самом деле

Короткий ответ

• Индонезийский залог, Hak Tanggungan по закону 4 от 1996 года, обременяет только зарегистрированный титул: право собственности (Hak Milik), право застройки (HGB), право пользования сельскохозяйственной землей (HGU) и, отдельно, право пользования на государственной земле (Hak Pakai atas tanah Negara), если оно подлежит регистрации и может передаваться (статья 4, части 1 и 2).
• Лизхолд, на котором стоит большинство объектов каталога, это договор аренды по Гражданскому кодексу, а не зарегистрированный титул, поэтому под него ипотеку не оформить в принципе. Рынок работает на живые деньги.
• На официальных страницах крупных банков (BCA, Mandiri, CIMB Niaga) на дату проверки мы не нашли ипотечной программы для иностранцев: страница BCA прямо требует «Warga Negara Indonesia», страницы Mandiri и CIMB Niaga иностранцев вообще не упоминают.
• Единственный найденный официальный пример это J Trust Bank: на своей странице условий KPR и KPA банк допускает заявку от иностранца с паспортом и KITAS «в соответствии с политикой государства по владению активами», без ставки и размера первого взноса, а в пресс-релизе 2023 года тот же продукт был привязан к проектам застройщика под Джакартой, не на Бали.
• Рассрочка от застройщика, самый частый способ платить за виллу на Бали в рассрочку, это не кредит: банк в сделке не участвует, залог Hak Tanggungan не регистрируется, а защита покупателя целиком в тексте договора.

Почему ипотека привязана к титулу, а не к контракту

Закон 4 от 1996 года о праве залога на землю в статье 4 перечисляет, что можно заложить: право собственности (Hak Milik), право застройки (HGB) и право пользования сельскохозяйственной землей (HGU) в первой части, и отдельно, во второй части той же статьи, право пользования на государственной земле (Hak Pakai atas tanah Negara), если по действующим правилам оно подлежит регистрации и по своей природе может передаваться. Статья 13 добавляет механику: предоставление залога обязательно регистрируется в земельном ведомстве (Kantor Pertanahan), а сам залог возникает в день внесения записи в поземельную книгу, на седьмой рабочий день после приема полного комплекта документов.

Лизхолд под эту конструкцию не подходит вовсе: это договор аренды по Гражданскому кодексу и праву аренды Аграрного закона, он никогда не регистрируется в земельном ведомстве и не порождает сертификата, а значит, формально нечего закладывать. Подробнее о том, чем лизхолд отличается от зарегистрированных титулов, в нашей статье о лизхолде и фрихолде.

Что мы нашли на официальных страницах банков

Мы проверили официальные страницы условий ипотеки (KPR) у трех крупных банков и поискали в реестре нормативных актов OJK, регулятора финансового рынка Индонезии, отдельное правило именно про ипотеку для иностранцев. Картина неровная. Страница KPR банка BCA прямо ставит условие «Warga Negara Indonesia» для каждой из трех категорий заемщиков: наемного работника, предпринимателя и специалиста. Страницы KPR банков Mandiri и CIMB Niaga иностранцев не упоминают вообще, ни в одну, ни в другую сторону. В самом реестре OJK правила именно для ипотеки иностранцу мы не нашли.

Единственное найденное подтверждение с официальной страницы банка это J Trust Bank. На своей странице с условиями KPR и KPA банк указывает, что продукт доступен «Warga Negara Asing (WNA), в соответствии с политикой и правилами владения активами Правительства Индонезии», и требует от заявителя иностранца копию паспорта и KITAS. Ставка, срок и размер первого взноса на этой странице не названы. В пресс-релизе банка от 28 марта 2023 года тот же продукт назван доступным иностранцам со сроком кредита до 30 лет, но в паре с проектами застройщика Alam Sutera Group под Джакартой, не на Бали, и мы не нашли подтверждения, что программа продолжает действовать на дату проверки или распространяется на объекты Бали.

Честный вывод: мы не нашли ни одного банка, который на официальной странице заявлял бы ипотеку для иностранца именно на Бали. Это не значит, что кредит физически невозможен ни при каком стечении обстоятельств, это значит, что на дату проверки, сентябрь 2026 года, подтвердить такую программу источником уровня банка не удалось, и мы не пишем о ней как о доступной опции.

Hak Pakai и залог: правовая база есть, готового продукта на Бали мы не нашли

Постановление правительства 18 от 2021 года позволяет иностранцу резиденту, со статусом KITAS или KITAP, держать Hak Pakai лично: до 30 лет с продлением на 20 лет и новым сроком еще на 30 лет, при цене объекта не ниже министерского минимума для иностранцев, для Бали это 5 млрд рупий за дом с участком и 2 млрд за апартаменты (подробнее в нашей статье про лизхолд и фрихолд). Закон о залоге 4 от 1996 года в статье 4 части 2 прямо допускает Hak Pakai на государственной земле как объект залога, если право подлежит регистрации и может передаваться. Правовая конструкция, при которой резидент с Hak Pakai теоретически может заложить объект банку, в законе действительно существует.

Дальше начинается зона, которую мы не смогли закрыть источником. Статья 4 части 2 закона о залоге называет именно Hak Pakai на государственной земле. Виллы на Бали чаще стоят на частной земле, и распространяется ли та же норма на Hak Pakai поверх частного титула, ни один из проверенных нами первоисточников прямо не говорит. Если для вас это не абстрактный вопрос, а конкретная сделка, эту цепочку, земля, титул, обременение, должен проверить именно ваш нотариус, до того как вы будете рассчитывать на кредит под конкретный объект.

Рассрочка от застройщика: как это устроено

Для жилых объектов на стадии стройки закон 1 от 2011 года о жилье и поселениях, статья 42, разрешает продажу по предварительному договору PPJB только при одновременном выполнении четырех условий: определенность земельного статуса, определенность условий самого договора, наличие основного разрешения на строительство и готовность 20 процентов стройки. Тот же закон запрещает застройщику получать больше 80 процентов оплаты до выполнения этих условий, нарушение уголовно наказуемо. Мы подробно разбираем эти нормы, и оговорку про то, что часть сделок на Бали структурируется иначе, как лизхолд плюс отдельный договор подряда, вне этого режима, в статье про порядок сделки на Бали.

Практически рассрочка на Бали делится на два типа графика. Первый привязан к календарным датам: столько-то процентов к такому-то месяцу, вне зависимости от того, что происходит на площадке. Второй привязан к этапам стройки: фундамент, каркас, кровля, сдача, и каждый взнос оплачивает конкретный, видимый результат. Обязательного эскроу в Индонезии нет, платежи по этапам обычно идут прямо на операционный счет застройщика, а не на счет третьей стороны, поэтому именно этапная привязка платежа реально защищает деньги, а не формальность.

Рассрочка это не кредит: в чем разница

В рассрочке от застройщика банк не участвует вовсе: нет ни заявки на кредит, ни решения о выдаче, ни, соответственно, залога Hak Tanggungan, который можно было бы зарегистрировать. Если у застройщика возникают проблемы до завершения проекта, уже внесенные деньги это необеспеченное требование к компании, а не обеспеченный банковский кредит с механизмом взыскания через залог, подробнее в нашей статье о проверке застройщика.

Право собственности рассрочка тоже передает иначе, чем кредит. Юридическую силу передачи титула имеет не предварительный договор PPJB, а отдельный передаточный акт, который оформляет нотариус и регистратор PPAT. На практике по большинству схем рассрочки этот акт подписывается и уходит на регистрацию, когда покупатель выполнил свою часть договора, обычно это полная оплата, а не после каждого взноса. Это условие самого договора, а не отдельная норма закона, и именно поэтому текст договора о том, когда конкретно переходит титул, стоит читать до первого платежа, а не после.

Что защищает покупателя в графике рассрочки

1. 01

   График по этапам, а не по датам

   Просите привязку каждого взноса к видимому результату на площадке: фундамент, каркас, кровля, сдача, а не к календарной дате. Дата на слайде ничего не говорит о реальном прогрессе стройки, этап в фотоотчете виден сразу.

2. 02

   Неустойка за срыв графика, прописанная в самом договоре

   Отдельного закона, который назначал бы штраф именно за задержку сдачи по рассрочке, мы не нашли: постановление правительства 12 от 2021 года дает четкую неустойку 0,1 процента в день только за просрочку возврата денег после отмены сделки, а не за саму задержку сдачи. Штраф за срыв графика существует ровно там, где вы сами вписали его в договор.

3. 03

   Право выйти из сделки и вернуть деньги

   Статья 22H того же постановления дает право отмены и полного возврата денег только если застройщик нарушил график стройки или график подписания PPJB, и не покрывает саму задержку сдачи. Проверяйте, есть ли в вашем договоре отдельная оговорка про выход именно на случай срыва сдачи, а не только про эти два более ранних этапа.

Наша позиция: мы не советуем клиентам платить за этапы, не привязанные к стройке, и всегда просим у застройщика график по этапам, а не по календарным датам. Фотоотчет по завершенному этапу перед просьбой оплатить следующий, это минимум, который мы считаем нормальным.

Что проверить у объекта до первого взноса

До первого платежа стоит проверить те же четыре вещи, что и при любой сделке на Бали: земельный сертификат и его статус, разрешения PBG и SLF, регистрацию компании застройщика в реестре AHU и ее судебную историю, и то, куда именно идут деньги по договору. Мы разбираем это по шагам в отдельной статье про проверку застройщика, а ход самой стройки удобно сверять по нашим отчетам о стройке.

В каталоге на дату проверки, сентябрь 2026 года, есть пример конкретного графика: у Duo Dreams Villas в Чангу, лизхолд на 29 лет, цена по запросу, карточка объекта прямо указывает первый взнос от 20 процентов. Это факт конкретной карточки, а не норма рынка: у других объектов условия рассрочки другие или не публикуются вовсе, и мы не превращаем один объект в правило для всего каталога.