Налоги и расходы при покупке недвижимости на Бали

Короткий ответ

• Покупка лизхолда, сторона покупателя: по практике рынка 2026 года примерно 1-2 процента сверх цены, по сути нотариус и юридическая работа. Ни налога на приобретение, ни сбора земельного ведомства.
• Покупка фрихолда, Hak Pakai или HGB, сторона покупателя: около 6-7 процентов — налог на приобретение BPHTB 5 процентов, нотариус около 1 процента и небольшой регистрационный сбор.
• Сторона продавца: финальный подоходный налог 2,5 процента при передаче титула или 10 процентов с арендных денег, когда вы покупаете лизхолд у собственника-резидента.
• НДС по эффективной ставке 11 процентов возникает только при покупке новостройки у компании-застройщика.

BPHTB: налог покупателя, и почему лизхолд его минует

BPHTB — разовый налог на получение права на землю: 5 процентов по всему Бали (это региональный налог по закону 1/2022, и округа применяют законный максимум). База — цена сделки или официальная оценка NJOP, если она выше, минус необлагаемый порог NPOPTKP, который по закону не меньше 80 млн рупий при первом приобретении права в этом округе; точную цифру каждый округ ставит сам, так что вычет подтверждает нотариус. Лизхолд не запускает ничего из этого: аренда — договор, а не передача титула, поэтому нет ни BPHTB, ни перерегистрации. Это главная структурная разница в расходах двух сделок.

Налог продавца, и почему он оказывается в вашей цене

При передаче титула продавец должен финальный подоходный налог 2,5 процента от полной цены (постановление 34/2016). Полной — значит полной: он начисляется на всю сумму независимо от прибыли или убытка, и акт передачи не подпишут, пока налог не уплачен, что делает его встроенной контрольной точкой. У лизхолда налог стороны продавца другой: доход собственника от аренды облагается по ставке 10 процентов от валовой суммы для резидентов Индонезии и 20 процентов, если арендодатель — нерезидент. По закону это налоги продавца. По обычаю Бали цены часто называют «нетто владельцу», что тихо переносит налог в ваш итог. Это переговоры, а не закон: фиксируйте письменно, кто что платит.

НДС: 11 или 12 процентов?

Обе цифры в обороте, потому что обе наполовину правдивы. Статутная ставка НДС стала 12 процентов в январе 2025 года, но министерский регламент (PMK 131/2024) сохраняет эффективные 11 процентов для обычной недвижимости, корректируя базу; полные 12 процентов касаются только люксовых резиденций от 30 млрд рупий. НДС возникает только при покупке у застройщика со статусом налогового предпринимателя; частная перепродажа между физлицами его не несет. Отдельный налог на роскошь в 20 процентов начинается с того же порога в 30 млрд и почти никогда не касается обычной сделки с виллой.

Нотариус, регистрация и гербовый сбор

Гонорар регистратора земельных актов законно ограничен 1 процентом от суммы акта; реальные балийские предложения — около 0,5-1 процента, больше, когда в пакет входит проверка. По обычаю платит покупатель, потому что покупатель выбирает нотариуса. Перерегистрация титула в земельном ведомстве стоит около 0,1 процента по формуле сбора и касается только титульных сделок. Гербовый сбор — 10 000 рупий за подписанный документ.

Ежегодный налог: PBB

Ежегодный налог на землю и строения (PBB-P2) — региональный: закон 1/2022 ставит потолок ставки 0,5 процента (статья 41, часть 1), а саму ставку задает перда округа (часть 3). Считается он не от полной оценки: по статье 40 из NJOP сначала вычитается необлагаемая часть, а к расчету берется от 20 до 100 процентов остатка — какая именно доля, тоже решает округ. Поэтому назвать вашу сумму заранее нельзя, ее показывает квитанция. Квитанция выставляется зарегистрированному держателю права, то есть на лизхолде — владельцу земли; балийские акты аренды рутинно перекладывают расход на арендатора, так что кто платит на самом деле, отвечает ваш акт, а не закон.

Особых налогов для иностранцев нет

Иностранный покупатель платит ровно то же, что индонезийский: надбавки для иностранцев при покупке не существует. Отличается другое: набор доступных форм владения, минимальные цены для оформления на свое имя (для Бали 5 млрд рупий за дом с участком и 2 млрд за апартаменты) и ставка 20 процентов для нерезидента, если позже вы получаете от объекта доход. Тот, кто продает вам особый «налог для иностранцев при покупке», либо путается, либо накручивает счет.

Цифры, которые встречаются в сети: «налог сделки 11 процентов пополам», «20 процентов для иностранных покупателей», «2,5 процента с прибыли». Каждая — неверное прочтение настоящей нормы. Настоящие нормы выше, с номерами постановлений.