Сколько стоит содержать виллу на Бали: что владелец платит каждый месяц и год

Короткий ответ

• PBB — ежегодный налог на землю и здания: закон ограничивает ставку максимумом 0,5 процента, точную ставку на Бали устанавливает регламент конкретного округа или города.
• Коммунальные услуги считают по подключению и потреблению: электричество — по тарифной группе (R-1, R-2, R-3) и киловатт-часам, вода — через сеть или через скважину.
• У отдельной виллы расходы прямые. В управляемом комплексе большая часть расходов объединена в сервисный сбор; если комплекс оформлен как rumah susun, закон требует считать сбор от реальных затрат на содержание здания, а в поселке из отдельных вилл или таунхаусов его размер определяет договор.
• Все остальное — персонал, бассейн, сад, страховка, договор с управляющей компанией — зависит от объекта. Усредненной цифры «по Бали» для этих статей нет ни в одном источнике, который мы проверяли.

Владение — это другой счет, чем покупка

Наша статья про налоги и расходы разбирает разовые платежи по сделке: BPHTB, налог продавца, нотариус, НДС на новостройку. Эта статья — про другой счет: что вы платите каждый месяц и год, пока владеете объектом. Общая точка одна — ежегодный налог PBB, с него и начинаем.

PBB: налог на землю и здания, который владелец платит независимо от титула

PBB-P2 — ежегодный региональный налог на землю и здания. По закону 1/2022 (о финансовых отношениях центра и регионов, HKPD, статья 41) ставка ограничена национальным максимумом 0,5 процента; точную ставку внутри этого потолка устанавливает регламент (Perda) конкретного округа или города. Этот потолок мы сверили заново. Реальную цифру для Бали разбирает статья про налоги и расходы — отсылаем к ней, а не повторяем непроверенное.

Базой служит NJOP — официальная оценочная стоимость. У каждого налогоплательщика есть необлагаемый минимум не менее 10 млн рупий (статья 40, части 3-4), и льгота действует только на один объект на налогоплательщика в округе за год. Сумму для расчета берут как долю от NJOP за вычетом минимума, и регион вправе установить эту долю от 20 до 100 процентов (статья 40, часть 5). Поэтому у похожих вилл на одной улице счет по PBB может отличаться — это разница в политике региона, не ошибка.

NJOP пересматривает глава региона, по умолчанию раз в три года; отдельные объекты закон разрешает переоценивать ежегодно, «по мере развития территории» (статья 40, части 6-7). Счет может вырасти без единой перестройки в доме — просто подорожала земля вокруг.

Налоговый год PBB — календарный год, и начисление за весь год фиксирует состояние самого объекта на 1 января, а не имя плательщика (статья 43, части 1-2). Плательщика закон определяет по фактическому владению и выгоде (статья 39), поэтому при сделке в середине года вопрос, кто платит, решают договор и акт передачи.

Кто обязан платить, закон определяет шире, чем «имя в сертификате»: плательщик PBB — тот, кто держит право на землю и (или) получает от нее выгоду, и (или) владеет, контролирует или получает выгоду от здания (статья 39). При лизхолде именно договор аренды решает, кто реально платит, но сам юридический тест шире одного держателя сертификата.

Вилла и апартаменты — разные расходы с первого дня

В каталоге A&J есть оба формата: отдельные виллы со своим бассейном, садом и скважиной или счетчиком, и апартаменты, резиденции и таунхаусы в управляемых комплексах. У виллы почти все расходы прямые — вы или ваш управляющий платите каждому поставщику отдельно. В комплексе большая часть расходов объединена в сервисный сбор от управляющей компании или ассоциации собственников.

Электричество: что решает мощность подключения

Официальные бытовые тарифы PLN на третий квартал 2026 года — июль-сентябрь, утверждены 1 июля 2026 года («Penetapan Penyesuaian Tarif Tenaga Listrik», PLN):

• R-1 / 900 ВА-RTM — 1 352 рупии за кВт·ч.
• R-1, 1 300 ВА и 2 200 ВА — 1 444,70 рупии за кВт·ч.
• R-2, 3 500-5 500 ВА, и R-3, от 6 600 ВА — 1 699,53 рупии за кВт·ч; это тариф до регионального налога на потребление электроэнергии PBJT, который округ устанавливает своим регламентом в пределах 10 процентов (закон 1/2022, статьи 50, 52 и 58).
• Тариф одинаков на постоплате (Reguler) и предоплате токенами (Pra Bayar).

Это цифры за один квартал. PLN пересматривает 13 из 37 тарифных групп, включая R-1, R-2 и R-3, раз в три месяца, ориентируясь на курс доллара к рупии, индонезийскую цену на нефть (ICP), инфляцию и справочную цену на уголь (HBA) — так это описывает регламент министра ESDM №7/2024 (статья 6, часть 2); число групп указано на странице PLN «Penyesuaian Tarif», проверено в августе 2026. Следующий квартал цифру может сдвинуть.

На постоплате (Reguler) PLN выставляет ежемесячный минимальный счет — Rekening Minimum, RM1: 40 часов номинальной нагрузки, умноженные на подключенную мощность в кВА и на тариф. Даже при нулевом потреблении счетчик выставляет счет по этой формуле. Для токена с предоплатой такой формулы в документе нет — но это не значит, что простаивающий дом на токене ничего не стоит: насосы, роутер и сигнализация продолжают тратить купленные токены.

Вода: подключение к сети, скважина или оба варианта

В Бадунге воду по трубам поставляет PERUMDA Air Minum Tirta Mangutama, в Гианьяре — PERUMDA Air Minum Tirta Sanjiwani. Бадунг публикует действующий тариф сам: по решению бупати Бадунга №1058/01/HK/2025 от 31 декабря 2025 года и объявлению PERUMDA TM. 02/PNGMN/I/2026 от 2 января 2026 года бытовую группу определяет мощность электроподключения, и для Rumah Tangga IV (свыше 2 200 ВА, куда попадает типовая вилла) кубометр стоит 4 749 рупий в блоке до 10 кубометров, 8 165 рупий в блоке от 10 до 20 и 8 743 рупии свыше 20, плюс фиксированные 13 000 рупий абонентской платы в месяц; у Гианьяра единственная найденная страница тарифов датирована 31 октября 2018 года и ведет на файл в Google Drive, поэтому его цифру как текущую мы не публикуем. Актуальный тариф по конкретному адресу уточняйте у управляющего или у самой службы.

Вторая опция — собственная скважина. Забор воды на «базовые бытовые нужды» полностью выведен из-под налога на добычу грунтовых вод (PAT) — это прямо исключено законом 1/2022 (статья 65, часть 2, пункт а). Там, где PAT применяется — например, скважина питает что-то сверх обычного бытового потребления, — ставка ограничена максимумом 20 процентов, и это налог уровня округа, не провинции (статья 4, часть 2, статья 69). Для виллы, где скважина покрывает только дом и сад, освобождение снимает только налог: разрешительный режим отдельный, и по регламенту министра ESDM №4 от 2026 года (статья 6) забор грунтовой воды на бытовые нужды объемом от 100 кубометров в месяц на домохозяйство требует согласования на использование грунтовых вод (Persetujuan Penggunaan Air Tanah), а ниже этого порога согласование не нужно.

В управляемом комплексе: сервисный сбор и PPPSRS

Если комплекс оформлен как rumah susun, то есть многоэтажное здание с общей собственностью по закону 20/2011, закон дает управляющей компании право выставлять сервисный сбор, а сумму требует считать от реальной потребности в операционных расходах, обслуживании и ремонте, не произвольно (статья 57, части 1 и 4); слово «пропорционально» в части 2 официальное разъяснение к закону расшифровывает как разделение: операционные расходы и обслуживание несет проживающий, ремонт — собственник. Поэтому сбор меняется год от года — это пересчет от факта, не наценка застройщика. В поселке из отдельных вилл или таунхаусов размер сбора определяет договор, а не эта статья.

Тот же закон обязывает собственников создать ассоциацию владельцев и жильцов квартир — PPPSRS — и признает за ней статус юридического лица (статья 74, части 1 и 3). Застройщик обязан помочь с ее созданием до конца переходного периода, а затем передать управление общим имуществом (статья 75, части 1-2).

Переходный период под управлением застройщика закон ограничивает одним годом с первой передачи квартир; все это время сбор делится между застройщиком и собственниками по формуле NPP — доле каждой единицы (статья 59, части 2 и 4). NPP — доля единицы в общем имуществе, посчитанная как отношение стоимости квартиры к стоимости всего дома на момент, когда застройщик впервые сводит полную смету стройки, чтобы назначить цену продажи (статья 1, пункт 13); та же пропорция задает вес голоса по вопросам собственности и управления, а по вопросам проживания у каждого члена один голос (статья 77, части 1 и 2). Крупная единица несет пропорционально большую долю сбора — так устроен расчет, не произвол управляющей компании.

В отдельной вилле: бассейн, сад и персонал

У отдельной виллы нет управляющей компании по умолчанию: каждую статью — химию и фильтрацию бассейна, сад, персонал на месте или приходящий — владелец организует сам или через управляющего. Проверенного источника на ставки для Бали у нас нет: ни зарплаты садовника, ни ставки техника по бассейну, ни стоимости охраны, поэтому цифру, которую не можем подтвердить, мы не называем. Состав и стоимость набора уточняем по конкретному объекту, не по «средней цифре по Бали».

Во сколько обходится пустой дом

Тропический климат не делает паузу, пока дом пустует. Влажность быстрее заводит плесень в мебели и санузлах без вентиляции, вредители легче заходят без людей, а бассейн и насосы деградируют без регулярной химии и прогона. Это расходы на содержание, не на упущенный доход: занятость и выручку от сдачи мы здесь сознательно не считаем.

Проверяемый пример — счетчик электричества. Пока дом пуст, счетчик не выключается сам: на постоплате PLN минимальный счет Rekening Minimum начисляется по той же формуле, даже при нулевом потреблении. Пустой дом не значит нулевой счет за электричество.

Страховка и договор с управляющей компанией

Оба пункта мы намеренно оставляем на уровне формы, не цифры: проверенного первичного источника ни на размер страховой премии, ни на типовую комиссию управляющей компании у нас нет. Страхование оформляется индивидуально, под конкретный объект, и запрос котировки — единственный способ узнать реальную цифру. Договор с управляющей компанией обычно объединяет оплату счетов, координацию персонала, планирование работ подрядчиков по бассейну и саду и периодические осмотры в ваше отсутствие — то же самое, что наш чек-лист из 12 пунктов формулирует короче: спросите цифру в месяц, в письменном виде.

Мы не назовем усредненную цифру «сколько стоит содержать виллу на Бали в месяц» — обещание, которое ничем не подкрепить: сумма зависит от формата объекта, мощности подключения, наличия скважины и того, комплекс это или отдельный дом. Пришлите объект из каталога — разберем его расходы по фактам. Или начните с одного из районных гидов.