Покупка недвижимости на Бали: плюсы и минусы честным списком

Короткий ответ

• Плюс: у иностранца есть три рабочих легальных маршрута, лизхолд, Hak Pakai и PT PMA с правом застройки HGB, сделку оформляет нотариус, а право регистрируется в земельном ведомстве.
• Плюс: часть каталога уже построена и имеет разрешения на руках, а купить можно без личного присутствия, по доверенности.
• Минус: лизхолд теряет в цене по мере приближения к концу срока, а продление это условие договора, а не право по закону.
• Минус: ипотеки для иностранного покупателя фактически нет, рынок живет на живые деньги.
• Минус: у офф-плана нет обязательного эскроу, сроки сдачи сдвигаются, а схема покупки «на друга» ничтожна по закону.
• Минус: правила еще меняются, запрет перевода сельхозземель, запрет номинала, а природные риски проверяются по официальным картам BMKG и BNPB, не по отзывам.

Плюс: закон дает три рабочих маршрута, и это не рекламная фраза

Фрихолд, Hak Milik, иностранцу не принадлежит никогда: статья 21 Аграрного закона 1960 года закрепляет его только за гражданами Индонезии. Но у иностранного покупателя есть три маршрута, которые реально работают: нотариальный лизхолд, стандарт рынка, Hak Pakai на свое имя для тех, кто действительно живет в Индонезии, и владение через PT PMA, индонезийскую компанию с иностранным капиталом, которая держит право застройки HGB. Каждый маршрут разобран подробно в нашей статье про лизхолд и фрихолд.

Это не бумага ради бумаги. Лизхолд оформляется нотариальным актом, а HGB и Hak Pakai регистрируются в земельном ведомстве после акта у PPAT, нотариуса по земельным сделкам. Гражданский кодекс добавляет две защиты, о которых редко говорят на показе объекта: аренда не прекращается со смертью владельца земли, статья 1575, и переживает продажу участка, статья 1576, то есть наследники или новый собственник получают землю вместе с вашим договором, а не с чистого листа.

Плюс: в каталоге есть готовые объекты, и купить можно не приезжая

В каталоге A&J на момент проверки, сентябрь 2026, 15 объектов в 12 локациях: апартаменты от $101K, PREDMET.CEMAGI в Чемаги, виллы от $129K, Wave Courtyard Villas в Улувату, самый дорогой объект от $1,25M, Royale Residence в Улувату. Один объект во фрихолде, Bingin Elements в Улувату, от $661K, у остальных лизхолд со сроками от «до 2050» до «до 2059» и «27+30 лет». Пять из 15 объектов уже построены и готовы к заселению; разрешение печатается на карточке только там, где оно реально получено, поэтому у Premier Umalas Villas указаны все четыре, IMB, PBG, SLF и AMDAL, а у других объектов список короче.

Личное присутствие не обязательно. Сделку можно провести по ограниченной доверенности, kuasa khusus: она называет конкретный объект и конкретное полномочие, оформляется у нотариуса и заверяется апостилем вместо консульской легализации, потому что Индонезия и Россия обе участвуют в Гаагской конвенции об апостиле. Перед индонезийским нотариусом физически должен появиться поверенный, необязательно сам покупатель. Весь процесс мы разобрали в статье про удаленную покупку.

Минус: лизхолд убывающий актив, и это не риторика

Лизхолд заканчивается сам, в силу закона, в последний день срока, статья 1570 Гражданского кодекса, и здание переходит к собственнику земли без компенсации, если акт молчит об этом. Продление возможно и распространено, но это условие договора, а не право по закону: в акте либо гарантированный опцион с фиксированной ценой, либо приоритетное право без фиксации цены, либо ничего вообще. Мы разобрали это построчно в статье про окончание лизхолда.

Рынок закладывает это в цену. По выборке Propertia на апрель 2026 года, 16 316 активных объявлений, медианная цена лизхолда с остатком от 25 лет составляет $300K против $430K у фрихолда, а 41 процент объявлений на лизхолд вообще не указывают остаток срока. Чем короче остаток, тем сильнее дисконт при перепродаже, а задокументированный передаваемый опцион продления это то, что реально держит цену.

Минус: ипотеки нет, рынок живет на кэш

Индонезийский залог, hak tanggungan, по закону 4/1996, статья 4, можно оформить только на зарегистрированные права: Hak Milik, HGU, HGB и зарегистрированный передаваемый Hak Pakai на государственной земле. Лизхолд, договор, а не зарегистрированный титул, в этот список не входит. На практике это значит, что покупка на Бали почти всегда идет на свои деньги, а офф-план оплачивается поэтапно, привязанным к стадиям стройки, а не к календарю.

Минус: риск стройки реален, обязательного эскроу нет, сроки сдвигаются

Индонезия не требует эскроу для таких сделок, и на практике платежи по стадиям идут прямо на счет застройщика. Единственная обязательная страховка со стороны застройщика, гарантия от гарантийного учреждения, подтвержденная письмом банка или небанковской организации, оформляется еще до старта продаж, постановление правительства 12/2021, статья 22C. Дата сдачи вроде «3 квартал 2027» становится условием сделки только тогда, когда попадает в текст предварительного договора купли продажи, PPJB, отдельным пунктом, статья 22J того же постановления; прямое право отменить сделку и получить полный возврат прописано только для срыва графика на этапе до PPJB и подписания самого PPJB, статья 22H, а не для срыва даты сдачи после того, как PPJB уже подписан.

Проверка застройщика реальна и частично бесплатна. Публичная карта BHUMI показывает, зарегистрирован ли участок, его границы и тип права, но не имя владельца; реестр AHU подтверждает существование юрлица, а базы судов SIPP и Верховного суда показывают судебную историю. В 2025 году Сатпол ПП округа Бадунг актировал 194 здания без разрешения PBG, 35 объектов опечатали, детик Бали, январь 2026; в июле 2025 года в Бингине снесли 48 построек без разрешений на землях в зеленой зоне. Полный чек-лист застройщика мы разобрали в отдельной статье.

Минус: схема на номинала ничтожна, зонирование строгое, налоги реальные

Предложение «фрихолд на имя местного друга» ничтожно по статье 26(2) Аграрного закона: земля отходит государству, а уплаченные деньги не возвращаются. С февраля 2026 года региональное постановление Бали 4/2026 отдельно запретило номинальное владение землей; санкции самого постановления административные, предупреждение, приостановка, закрытие, отзыв разрешения, снос с восстановлением земли, штрафы, а уголовная ответственность идет по общенациональному закону, а не по тексту этого постановления.

Зонирование решает, что можно строить, раньше, чем цена. KKPR подтверждает соответствие участка градостроительному плану, отступ от берега по умолчанию не менее 100 метров от линии максимального прилива, президентское постановление 51/2016, а точную линию для конкретного пляжа задает регентство в своем плане. Титулы и зонирование мы разобрали в отдельной статье.

Налоги реальны и разные для лизхолда и титула. Покупатель лизхолда платит примерно 1-2 процента сверх цены, нотариус и юридическая работа, без BPHTB; покупатель фрихолда, Hak Pakai или HGB платит около 6-7 процентов, включая 5 процентов налога BPHTB. Продавец платит финальный подоходный налог, 2,5 процента при передаче титула или 10 процентов с суммы аренды при продаже лизхолда. НДС по эффективной ставке 11 процентов касается только новостроек от компании застройщика. Ежегодный налог PBB ограничен потолком 0,5 процента, а точную ставку и базу задает регентство. Подробный разбор в статье про налоги и расходы, а ежемесячные расходы владения, от электричества до сервисного сбора, в статье про расходы владения.

Минус: правила еще меняются, а природные риски проверяются по картам, не по слухам

Слово «мораторий» стоит объяснить отдельно, вокруг него больше всего путаницы. В сентябре 2024 года провинция предложила Джакарте мораторий на новые отели, виллы и пляжные клубы на год-два, итогом стала лишь рабочая группа. В январе 2025 года избранный губернатор Костер сказал прямо: «мораторий не нужен, будет строгий контроль», и разрешения продолжали выдавать. Реальные акты появились позже и о другом: инструкция губернатора 5/2025 от 2 декабря 2025 года запретила регентствам одобрять перевод сельскохозяйственных земель, а постановление 4/2026 от февраля 2026 года закрепило это на уровне регионального закона и отдельно запретило номинальное владение. Соглашение шести регентств не поощрять новые отели с 2026 года это политическая договоренность, а не закон, и Бадунг, Денпасар и Гианьяр в нем не участвуют.

Природные риски проверяются по официальным источникам, не по отзывам в соцсетях. Наводнения 9 и 10 сентября 2025 года унесли 18 жизней, сводка BNPB, а на 24 февраля 2026 года BPBD Бали зафиксировала 76 точек происшествий по провинции, 42 из них наводнения. Из 633,36 км береговой линии острова 215,82 км подвержены эрозии, данные BWS Bali Penida. 15 августа 2026 года у Флореса произошло землетрясение магнитудой 7,7, BMKG, Бали не попал в сводки повреждений; вулкан Агунг с сентября 2021 года держится на уровне I, «нормальный», портал MAGMA Indonesia. Это статус на конкретную дату, не гарантия, и его стоит смотреть на самом портале, а не в пересказе.

Когда мы отговариваем

• Объект предлагают оформить «на друга» или другим номинальным способом. Мы не работаем со схемами на номинала: если сделка возможна только на чужое имя, для нас она невозможна.
• У офф-плана уже идет стройка, а разрешения PBG нет. Это не формальность, которую доделают потом, это причина не платить.
• График платежей привязан к календарным датам, а не к стадиям стройки, фундамент, каркас, кровля, сдача. Мы просим переписать график на этапы или уходим из сделки.
• Срок лизхолда короче, чем горизонт владения, который называет сам покупатель, а в акте нет зафиксированного опциона продления с ценой.
• Объект продают как «для сдачи в аренду» в зоне, где короткая аренда фактически не лицензируется или запрещена зонированием: доходность на сайте мы не считаем в принципе, а разрешение на аренду проверяем как факт, а не обещание.

Наша позиция простая: мы скорее скажем «не этот объект», чем закроем сделку, где что-то из списка выше не сходится. Честный список плюсов и минусов работает только тогда, когда за минусами стоит готовность отговорить, а не переписать их мягче.