Купить землю на Бали: что может иностранец и что проверять на участке

Короткий ответ

Купить землю на Бали фрихолдом, Hak Milik или SHM, иностранец не может: Аграрный закон резервирует это право за гражданами Индонезии, а статья 26 часть 2 признает ничтожной любую сделку, задуманную ради передачи этого права иностранцу в обход закона. Рабочих маршрутов для земли три: долгосрочная нотариальная аренда самого участка, лизхолд, стандарт рынка для тех, кто покупает землю под строительство своего дома; Hak Pakai на свое имя, если вы живете в Индонезии по резидентским документам и объект проходит тест по минимальной цене; либо Hak Guna Bangunan, HGB, право застройки, которое держит индонезийская компания, обычно PT PMA с иностранным капиталом. Схема «сертификат на имя местного друга» не четвертый маршрут, а сделка, ничтожная по тому же закону, что закрывает фрихолд.

Отдельный нюанс именно для голой земли: режим Hak Pakai, который позволяет иностранцу резиденту держать титул лично, построен вокруг жилого объекта, дома или квартиры, с минимальной ценой и лимитом площади участка, привязанными именно к этому назначению (постановление правительства 18/2021, статьи 71-73). Для участка, купленного как земля сама по себе, без построек, это не автоматически тот же продукт, и первое, что стоит подтвердить у нотариуса, прежде чем считать, что Hak Pakai применим. Лизхолд самой земли или HGB через PT PMA чаще становится маршрутом по умолчанию для земли под застройку.

Какой титул у участка, который вам показывают

Каждый участок, который вам предлагают, несет одну из четырех меток.

• SHM (Sertifikat Hak Milik): полное право собственности, закрытое и для иностранца, и для обычной компании.
• HGB (Hak Guna Bangunan): право строить и держать здание на чужой земле, доступно индонезийской компании вроде PT PMA.
• Hak Pakai: право пользования землей, единственный титул на землю, который иностранец резидент держит лично, при условии жилого теста выше.
• Girik, pipil, kekitir, Letter C: деревенские налоговые записи до 1961 года, не зарегистрированное право. Участок все равно должен пройти первичную регистрацию, обмер границ и период публичных возражений, прежде чем станет сертификатом SHM, HGB или Hak Pakai.

Участок на girik на Бали не редкость, и сам по себе это не обязательно плохой участок, но это другая сделка: вы либо финансируете регистрацию, либо ждете ее итога, а не просто покупаете землю. Полная карта всех четырех титулов и закон за каждым, в нашей статье про земельные титулы.

Зонирование и статус сельхозземли

Титул на землю отвечает, что можно держать. Что на ней можно строить, отдельный вопрос, и для участка он часто сложнее. KKPR, документ, подтверждающий, что назначение земли соответствует пространственному плану, идет раньше любого разрешения на строительство: Konfirmasi KKPR там, где детальный план уже покрывает территорию, Persetujuan KKPR там, где нет (постановление правительства 21/2021, статья 1). Публичные карты зонирования, GISTARU и RDTR Interaktif, бесплатно показывают, что разрешено в конкретной зоне, и это стоит проверить до задатка, а не после.

У рисовых полей и другой сельхозземли есть дополнительное ограничение. С 2 декабря 2025 года инструкция губернатора 5/2025 запрещает регентам одобрять перевод охраняемой сельхозземли, включая категории LP2B и LBS, в несельскохозяйственное назначение; региональное постановление Бали, Perda 4/2026, принятое в феврале 2026 года, закрепило тот же контроль перевода уже как обязательную норму и добавило провинциальный запрет на номинальное владение землей. Площадь рисовых полей и так сократилась с 70 996 гектаров в 2019 году до 64 474 в 2024, по базовым данным министерства ATR/BPN, так что обещание «вид на рисовое поле навсегда, а строить можно будет потом» сегодня сдержать труднее, чем два года назад.

У вида на океан своя линия. Прибрежный отступ от застройки составляет не менее 100 метров от линии максимального прилива по президентскому постановлению 51/2016, а точную линию для конкретного участка побережья фиксирует уже пространственный план самого регентства поверх этого национального минимума.

Что проверить на месте

Перед ценой идут две проверки. Официальная кадастровая карта BHUMI бесплатно показывает, зарегистрирован ли участок, его границы и тип права, но никогда имя владельца; формальную проверку по земельной книге проводит уполномоченное должностное лицо по земельным актам, PPAT, до подписания любого акта. Ни одна из проверок не заменяет другую.

Участок без выхода к дороге на Бали реальная, а не редкая проблема. Книга вторая Гражданского кодекса Индонезии (статьи 667-674 и далее) дает участку без выхода на публичную дорогу право пройти через землю соседа за справедливую компенсацию, pengabdian pekarangan, но это право, которое нужно заявлять, письменно или в суде, а не гарантия, что доступ уже есть. Задокументированный, письменный доступ к участку, сверенный с тем, что реально проходимо или проезжаемо на месте, мы проверяем раньше титула на землю, а не после.

• Вода: рабочее подключение PDAM либо частная скважина и свежий анализ воды, а не обещание в объявлении.
• Дренаж и история подтоплений именно этого участка после сильных дождей, а не общая репутация района.
• Уклон и, рядом с обрывом или берегом реки, устойчивость грунта.
• Межевые знаки на месте, сверенные с картой BHUMI и surat ukur, а не забор, который поставил сосед.

Аренда самой земли

Аренда земли строится на той же правовой основе, что и лизхолд готовой виллы: нотариальный акт, опирающийся на Гражданский кодекс и право аренды Hak Sewa Аграрного закона. Титул остается у владельца земли, вы получаете договорное право владеть участком и, если это написано в акте, строить на нем и пользоваться им весь срок. Норма рынка, 25-30 лет, с опционами продления, вписанными в акт, и в продлении нет ничего автоматического: оно стоит ровно то, что написано в акте, не больше.

Земля под собственный дом требует пункта, которого нет в лизхолде готовой виллы: прямого права возвести постройку и отдельно, что происходит с этой постройкой в конце срока. Индонезийский закон разделяет землю и постройки, и наша статья про окончание лизхолда описывает вариант по умолчанию, когда акт молчит об этом: постройки переходят владельцу земли без компенсации.

Сделка

1. 01

   Проверить до обязательств

   Карта BHUMI, проверка сертификата через PPAT, KKPR и карты зонирования, сверенные с участком на месте.

2. 02

   Акт

   Нотариальная аренда для лизхолда либо акт передачи, который составляет PPAT, для перехода из SHM в HGB или Hak Pakai. Юридический вес несет только этот акт, а не предварительное соглашение.

3. 03

   Регистрация

   Для сделки с титулом PPAT подает акт в земельное ведомство в течение 7 рабочих дней. Аренда это договор, и там она никогда не регистрируется.

4. 04

   Налоги

   Покупка титула несет на стороне покупателя налог на приобретение BPHTB 5 процентов; аренда не несет ничего из этого, потому что это договор, а не передача титула. Продавец платит итоговый налог на доход 2,5 процента при передаче титула либо 10-20 процентов с дохода от аренды, и по закону этот налог проверяют до подписания акта, это встроенная точка контроля, а не формальность.

Ничто из этого не отложенный риск на потом. Деньги двигаются только после того, как подтверждены сертификат, зонирование и доступ, именно в этом порядке, не раньше.

Ловушки, характерные именно для земли

• «Фрихолд на имя друга»: ничтожен по статье 26 часть 2 Аграрного закона, а с Perda 4/2026 это еще и провинциально запрещенная схема с санкциями вплоть до участников и посредников.
• Участок без задокументированного доступа к дороге, проданный на обещании «доступ решим потом».
• Участок в зеленой или охраняемой зоне, купленный под устное обещание, что разрешение на строительство появится. 21 июля 2025 года 48 построек без разрешений на земле регентства в зеленой зоне в Бингине, Печату, были снесены (Bali Expat, 22 июля 2025), это реальный случай, не гипотеза.
• Продавец, чье имя не совпадает с именем в сертификате, или чья головная аренда не покрывает все годы, которые продают вам.

Землю без зарегистрированного титула и без подтвержденного зонирования мы не рекомендуем. Точка. Это граница, и мы держим ее на каждом участке, который приносим покупателю.