Рынок недвижимости Бали в 2026 году: факты без прогнозов

Коротко: что изменилось в 2025-2026 годах

• Спрос: рекордный 2025 год, 6 948 754 прямых иностранных прибытия (BPS Bali, плюс 9,72 процента), и минус 2,42 процента за январь-июнь 2026 года (BPS Bali).
• Правила: в феврале 2026 года принято постановление Perda Bali 4/2026 о контроле перевода продуктивных земель и запрете номинального владения землей; ему предшествовала инструкция губернатора 5/2025 от 2 декабря 2025 года.
• Стройка: запрета на строительство вилл нет, есть запрет переводить сельхозземли и проверки по участкам: за 2025 год Satpol PP округа Бадунг принял меры по 194 постройкам без разрешения PBG (detik Bali, январь 2026).
• Инфраструктура: работают аэропорт (24,1 млн пассажиров в 2025 году) и плотина Сидан (открыта 10 июля 2026 года); платная дорога, метро и северный аэропорт остаются обещаниями.
• Цены: по отчету REID за третий квартал 2025 года медиана сделки около 299 тысяч долларов при медиане предложения 344 тысячи, разрыв 13,2 процента; первичного отчета за первое полугодие 2026 года мы не видели.

Спрос: рекорд 2025 года и пауза 2026-го

По данным BPS Bali за январь-декабрь 2025 года прямых иностранных прибытий было 6 948 754, на 9,72 процента больше, чем в 2024 году. Крупнейший рынок Австралия, 1 628 459 прибытий, или 23,44 процента. Россия двенадцатая: 204 130 прибытий, 2,94 процента, рост на 25,93 процента (таблицы BPS Bali в сборнике Dispar Bali за 2025 год). Это зимний рынок: в январе 2026 года Россия была пятой с 24 917 прибытиями, летом в первую пятерку не входит. Прямой рейс один, «Аэрофлот» Москва — Денпасар трижды в неделю, около 92 тысяч пассажиров за 2025 год (РИА Новости, июнь 2026). Русскоязычный спрос на Бали — это растущая ниша, а не опора рынка.

2026 год пока ниже 2025-го: январь-июнь принесли 3 203 156 прибытий, минус 2,42 процента (BPS Bali), а цель Dispar Bali на 2026 год, 6,625 млн, ниже фактического 2025-го. Загрузка классифицированных отелей по BPS Bali: 60,62 процента за 2025 год и 64,87 процента в июне 2026-го; это гостиницы, а не виллы, официальной статистики по виллам не существует.

Правила: что стало законом, а что осталось предложением

Главная путаница года — это слово «мораторий». Хронология по датам, чтобы отличать заголовки от норм.

1. 01

   Сентябрь 2024: предложение

   Провинция предложила центру мораторий на 1-2 года на новые отели, виллы и пляжные клубы в агломерации Сарбагита (ANTARA, 7 сентября 2024). Итогом стала рабочая группа, которой поручили изучить вопрос. Запрета не было.

2. 02

   Январь 2025: отказ от моратория

   Избранный губернатор Костер: «мораторий не нужен, будет строгий контроль» (detik Bali, 9 января 2025). Разрешения продолжали выдавать.

3. 03

   Сентябрь 2025: указание после наводнения

   После наводнений 9-10 сентября 2025 года губернатор объявил, что продуктивные земли больше не переводятся под коммерческие объекты (CNN Indonesia, 13 сентября 2025). Указание главам округов, а не нумерованный акт.

4. 04

   2 декабря 2025: инструкция губернатора 5/2025

   Первый нумерованный документ: главам округов запрещено согласовывать перевод сельхозземель, включая LP2B и LBS, до принятия постановления (Dinas Pertanian Bali). Действует по всей провинции, уже отзонированных участков не касается.

5. 05

   Февраль 2026 года: Perda Bali 4/2026

   Постановление о контроле перевода продуктивных земель и запрете номинального владения, принято ассамблеей DPRD Бали 29 декабря 2025 года (ANTARA) и издано в феврале 2026 года; в провинциальных сообщениях проходит как Perda 4/2026 с марта 2026 года. Санкции самого постановления административные: предупреждение, приостановка, закрытие, отзыв разрешений, снос с восстановлением земли, штрафы; уголовная ответственность отсылается к национальному закону.

Договоренность шести округов (Булеленг, Карангасем, Джембрана, Клунгкунг, Табанан, Бангли) не поощрять с 2026 года новые отели и рестораны в обмен на долю налога с отелей и ресторанов юга (detik Bali, 28 июля 2025) — это политическое соглашение, а не норма. Бадунг, Денпасар и Гианьяр в него не входят, виллы в нем не упоминаются.

Правила владения для иностранцев не менялись. Hak Pakai по-прежнему регулирует постановление 18/2021 (30 лет, продление на 20 и обновление на 30), минимальные цены задает приказ министерства 2022 года: 5 млрд рупий за дом с участком и 2 млрд за апартаменты, и в 2026 году цитируются те же цифры. Реальное изменение одно: регламент BKPM 5/2025 с октября 2025 года снизил оплаченный капитал PT PMA с 10 до 2,5 млрд рупий, инвестиционный план от 10 млрд на вид деятельности остался.

Виза и титул — это разные вопросы. По официальным страницам Директората иммиграции (проверено в августе 2026 года) «золотая» виза E28C требует не менее 350 тысяч долларов в гособлигациях Индонезии, акциях публичных компаний или паевых фондах на 5 лет; на 10 лет это 700 тысяч долларов в тех же инструментах либо подтверждение владения квартирой в многоквартирном доме (rumah susun, apartemen) стоимостью не менее 1 млн долларов. Вилла с землей не подходит ни под один из вариантов, независимо от титула. Туристический сбор 150 тысяч рупий (Perda 6/2023 в редакции 2/2025) с держателей KITAS и KITAP не взимается, а провинциальный проект постановления о качественном туризме, вводящий проверку остатков на счетах туристов (Raperda Penyelenggaraan Pariwisata Berkualitas, detik Bali, 3 января 2026 года), на август 2026 года остается проектом.

Предложение и разрешения: как выглядит контроль на земле

Земли под стройку становится меньше по закону: по данным министерства ATR/BPN о базовых площадях рисовых полей, площадь рисовых полей сократилась с 70 996 га в 2019 году до 64 474 га в 2024-м, минус 6 522 га за пять лет, а инструкция 5/2025 и Perda 4/2026 закрывают перевод таких участков. Отзонированные участки с разрешением PBG строить можно.

Контроль идет по участкам, а не по районам. За 2025 год Satpol PP округа Бадунг принял меры по 194 постройкам без PBG: 110 в Кута-Утара (Чангу, Берава, Переренан, Керобокан), 68 в Менгви, 11 в Абиансемале, 5 в Кута-Селатан (Улувату, Печату); 35 объектов опечатаны, с 15 печати сняты после получения разрешений (detik Bali, 14 января 2026). Формула ведомства: NIB и KKPR недостаточно, без PBG стройка не начинается, без SLF здание не эксплуатируется. Самый громкий случай: 21 июля 2025 года в Бингине (Печату) снесены 48 построек, стоявших без разрешений на земле округа в зеленой зоне (Bali Expat, 22 июля 2025).

Для тех, кто планирует сдавать: циркуляр министра туризма 4/2025 дал средствам размещения срок до 31 марта 2026 года получить лицензию через OSS, а 27 мая 2026 года министерство назвало около 1 600 нелицензированных операторов на онлайн-площадках по всей стране и объявило снятие их объявлений с 1 августа 2026 года (ANTARA). Цифра национальная, не балийская. Оператор у вашей виллы должен быть лицензирован; доходности отсюда не следует.

Инфраструктура: статус по проектам

• Работает. Аэропорт Нгурах-Рай: 24 125 161 пассажир в 2025 году, 63 процента международных (ANTARA, январь 2026). Плотина Сидан открыта 10 июля 2026 года (BWS Bali-Penida); очищенная вода дойдет до кранов только через отдельный проект водоподготовки и распределения, SPAM Ayung, и опубликованного графика по нему мы не нашли.
• Строится. Работы в терминале Нгурах-Рай с целью 32 млн пассажиров в год, срок не назван (Balipost, июнь 2026). Западная кольцевая дорога Печату — Джимбаран в Бадунге, более 10 км, цель 2027 год (Radar Bali, июль 2026); цели, а не сроки сдачи.
• Обещано. Платная дорога Гилиманук — Менгви числится в списке нацпроектов (Permenko 16/2025), но урезана примерно до 42 км Пекутатан — Менгви; тендер обещан на конец 2026 или 2027 год, запуск в 2031-м (Kompas, июнь 2026). Bali Urban Subway после церемонии 4 сентября 2024 года не начался: в феврале 2026 года площадка пустовала, а 6 августа 2026 года губернатор выбрал вместо метро ART (Autonomous Rail Transit); готовится постановление губернатора, чтобы вписать его в схему территориального планирования, строительство намечено на 2027 год (ANTARA Bali, 6 августа 2026). Северный аэропорт в Кубутамбахане: 11 июля 2026 года министр транспорта сказал, что займется аэродромом Летколь Висну как площадкой специального назначения, а не вторым коммерческим аэропортом (ANTARA).

Правило простое: ни один объект нельзя оценивать в расчете на метро, северный аэропорт или платную дорогу. Считайте с сегодняшними дорогами.

Цены: что показывают опубликованные отчеты

Единого индекса цен на виллы у Бали нет; ниже диапазоны из названных отчетов, а не наша оценка.

Отчет REID за третий квартал 2025 года (октябрь 2025): медианная цена сделки около 299 тысяч долларов при медиане предложения 344 тысячи, разрыв 13,2 процента; для вилл 369 тысяч в объявлении против 324 тысяч в сделке. Предложение на 81,8 процента лизхолд, больше всего продаж в Северном Бадунге (Чангу, Берава, Переренан), 33,3 процента. Цена предложения за метр зависит от размера: односпальные в Центральном Бадунге 3 950 долларов за метр, трехспальные там же 1 565.

Более свежего первичного отчета у нас нет. Цифры за первое полугодие 2026 года ходят по агентским обзорам со ссылкой на REID, но сам полугодовой отчет мы не видели, поэтому в обзор эти цифры не вошли: пересказывать их из вторых рук мы не будем.

Цены предложения по районам собрал Propertia (апрель 2026 года, 16 316 активных объявлений): медиана лизхолд-виллы с остатком срока от 25 лет 300 тысяч долларов, фрихолда 430 тысяч; лизхолд в Чангу 333 тысячи, Семиньяке 373, Убуде 320, Улувату 269. Там же: 41 процент лизхолд-объявлений не указывает остаток срока. Это объявления, а не сделки.

Единственный официальный индекс, обзор цен на жилье Банка Индонезии, дает плюс 1,02 процента за год во втором квартале 2026-го по Денпасару, единственному городу Бали в его выборке, но измеряет дома от застройщиков для местных покупателей, а не виллы. По земле индекса сделок нет вовсе: три агентских прайс-гайда 2026 года расходятся по одному району до трех раз, поэтому участок мы оцениваем только по сравнимым сделкам рядом.

Почему мы не печатаем доходность. Четыре трекера дают для пересекающихся периодов 2025-2026 годов четыре разные загрузки краткосрочной аренды: 36 процентов (AirROI), 47 (AirDNA), 63 медиана (Airbtics) и около 62 (REID, третий квартал 2025), потому что каждый по-своему считает «активные» объявления. REID фиксирует рост загрузки при снижении выручки, AirDNA дает минус 12,2 процента выручки за июль 2025 — июль 2026 года.

Риски, которые покупатели недооценивают

• Вода сверху. Наводнение 9-10 сентября 2025 года унесло 18 жизней (сводка BNPB от 17 сентября 2025); 24 февраля 2026 года BPBD Bali зафиксировал 76 точек бедствия, из них 42 наводнения, без погибших. Речные коридоры, бывшие рисовые поля и низины южного Денпасара — это вопрос конкретного участка, а не района.
• Берег. По данным BWS Bali-Penida, из 633,36 км побережья размывается 215,82 км (Bali Post, июнь 2026). Для первой линии важно, в защищенном ли отрезке участок.
• Вода снизу. Переходный период по разрешениям на скважины (Permen ESDM 14/2024) закончился 31 марта 2026 года, с 1 апреля действуют штрафы по Permen ESDM 4/2026. Исследования и обследование округа Бадунг сообщают о засолении прибрежных водоносных горизонтов на юге: спросите, PDAM или скважина, и попросите свежий анализ воды.
• Электричество. 2 мая 2025 года около 80 процентов Бали осталось без света с 16:00, а к 03:30 следующего утра PLN отчитался о возвращении подачи всем абонентам, меньше чем за 12 часов (ANTARA Bali, 2 и 3 мая 2025); резервное питание — это вопрос к застройщику.
• Мусор. Даты закрытия полигона Сувунг переносились с марта на август 2026 года, а отелям, ресторанам и кафе Денпасара предложено самим управлять отходами: маршрут вывоза мусора теперь пункт проверки.
• Сейсмика. 15 августа 2026 года у Флореса произошло землетрясение магнитудой 7,7 (BMKG), Бали в сводках ущерба не было. Сценарий магнитуды 8,5 к югу от острова BMKG называет моделированием худшего случая, а не прогнозом; Агунг с сентября 2021 года на уровне «норма». Просите документы по конструктиву.
• Налоговая база. В Бадунге после переоценки NJOP в 2025 году счета за земельный налог по части участков выросли кратно (ANTARA Bali, август 2025), а более высокий NJOP может поднять и базу налогов при сделке: текущую оценку участка запросите у нотариуса. Ставки не менялись: BPHTB 5 процентов, финальный налог продавца 2,5 процента.

Что это значит для брифа на покупку

Ничего из перечисленного не отвечает на вопрос «покупать или нет». Оно меняет список вопросов к объекту.

• Участок: статус зонирования (не LSD и не LP2B ли это), KKPR, PBG и SLF, отступы от реки, берега и утеса. После Perda 4/2026 чистый пакет документов стоит дороже; ошибка в бумагах тоже.
• Титул: только три легальных маршрута. Предложение «на имя друга» теперь запрещено и провинциальным актом.
• Цена: цена предложения — это стартовая позиция, а не рынок; по REID за третий квартал 2025 года разрыв между ценой объявления и ценой сделки 12-13 процентов. Сравнивайте с ценами сделок за тот же период.
• Срок: у лизхолда сначала остаток лет и опцион продления, потом фотографии.
• Инженерия: источник воды и разрешение на скважину, резервное питание, вывоз мусора, расчет только на сегодняшние дороги.
• Аренда: если планируете сдавать, лицензированный оператор обязателен. Цифры доходности в бриф не входят, потому что подтвердить их нечем.

Обзор обновляется раз в год. Факты проверены 26 августа 2026 года по первичным источникам: релизам BPS Bali и ANTARA, официальным страницам Директората иммиграции, провинциальным порталам Бали, отчету REID за третий квартал 2025 года и данным Propertia. То, что не подтвердилось первичным источником, в текст не вошло.