Виза и покупка недвижимости на Бали: что связано, а что нет

Короткий ответ

• Покупка недвижимости на Бали, включая лизхолд, сама по себе не дает, не ускоряет и не заменяет визу или ВНЖ. Ни один из разобранных ниже статусов не требует ее в качестве условия.
• Обратное тоже неверно: ни для покупки лизхолда, ни для сделки через PT PMA виза или ВНЖ не нужны. Требование статуса пребывания возникает только для одной формы владения, Hak Pakai, и оно идет от статуса к титулу, а не наоборот.
• Владение недвижимостью фигурирует лишь как одна из альтернатив в двух визовых программах, Second Home и Golden Visa (10-летний уровень), и оба раза речь про апартаменты или кондоминиум, а не про отдельно стоящую виллу на земле.
• В остальных трех визах ниже, включая визу удаленного работника и пенсионную визу, недвижимость не фигурирует как условие вообще.

Почему это два разных вопроса

Право купить лизхолд на Бали по действующему индонезийскому праву не связано со статусом пребывания. Нотариальный договор аренды, на котором держится большинство сделок в каталоге, опирается на Гражданский кодекс и право аренды по Аграрному закону: это контрактное право, а не земельный титул, и закон не требует от арендатора ни визы, ни ВНЖ, ни резидентства. Подробно об этом, включая случаи покупки по туристическому паспорту, мы разбираем в статье о лизхолде и фрихолде (ссылка ниже). Единственная форма владения, которая действительно требует статуса, это Hak Pakai, зарегистрированное право пользования: постановление требует от иностранца иммиграционных документов, признанных индонезийским законодательством, на практике это KITAS или KITAP (Постановление правительства №18/2021, статья 69). Это исключение, а не правило, и работает оно в одном направлении: сначала статус, потом титул.

E33G: виза для удаленного работника

Индекс E33G, виза для удаленной работы, позволяет находиться в Индонезии, выполняя обязанности для компании, зарегистрированной за пределами Индонезии; местный спонсор не нужен. Конкретное требование, по странице визы на imigrasi.go.id (проверено в августе 2026), это банковская выписка, подтверждающая зарплату или доход не ниже 60 000 долларов США в год, плюс трудовой договор с компанией, учрежденной за пределами территории Индонезии. Первое разрешение действует до одного года и продлевается онлайн; сама виза действительна 90 дней с момента выдачи, если ею не воспользовались.

• Что она прямо запрещает, по той же странице: превышение срока пребывания, работу, не соответствующую разрешению, и продажу товаров или услуг, кроме случаев, прямо требуемых должностными обязанностями. Иначе говоря, это виза для работы на зарубежного работодателя, а не разрешение на местную занятость или коммерческую деятельность внутри Индонезии.
• Правовая основа, названная на странице визы: Постановление министра юстиции и по правам человека №22/2023 о визах и разрешениях на пребывание, с изменениями №11/2024, и Постановление правительства №45/2024 о тарифах PNBP.
• Недвижимость в требованиях E33G не упоминается вовсе, ни как условие, ни как альтернатива. В сети встречается формулировка, что правила этой визы сейчас на межведомственном пересмотре по состоянию на август 2026 года; датированного официального подтверждения этому мы не нашли ни на imigrasi.go.id, ни в новостных лентах ANTARA и detik.com по соответствующим темам, поэтому описываем правило таким, какое оно есть сегодня, без прогноза на пересмотр.

Second Home Visa: депозит или квартира

Виза «второй дом», индекс E33, дает два альтернативных финансовых маршрута, и оба не требуют спонсора: либо личная банковская выписка на сумму не ниже 130 000 долларов США, размещенную в государственном банке, либо подтверждение владения апартаментами или кондоминиумом (rumah susun atau apartemen) в Индонезии стоимостью не ниже 1 000 000 долларов США (imigrasi.go.id, страница E33, проверено в августе 2026). Первое разрешение выдается на срок до 5 лет с продлением, суммарное пребывание в Индонезии по этой визе ограничено 10 годами. Финансовую гарантию нужно подтвердить в выдавшем ее иммиграционном офисе в течение 90 дней после въезда и поддерживать не ниже заявленной суммы весь срок действия разрешения.

Golden Visa: уровни для инвестора, и что такое PFII

«Золотая виза» — не одна программа с одним порогом, а семейство кодов с очень разными суммами. Индивидуальный маршрут без учреждения компании, индекс E28C, устроен так: виза на 5 лет требует не менее 350 000 долларов США в государственных облигациях Индонезии, акциях публичных компаний или паевых фондах; виза на 10 лет требует не менее 700 000 долларов США в тех же инструментах, либо владения апартаментами или кондоминиумом стоимостью не менее 1 000 000 долларов США (imigrasi.go.id, страница E28C, проверено в августе 2026). Спонсор не нужен ни в одном случае. Отдельно стоящая вилла на земле, при любом титуле, не подходит ни под облигационный, ни под квартирный маршрут: оба текста прямо называют rumah susun atau apartemen, то есть квартиру в многоквартирном доме.

Есть еще два уровня «золотой визы», завязанные на создание компании, а не на личную покупку: E28B, учреждение новой индонезийской компании, требует вложенного капитала не менее 2 500 000 долларов США для визы на 5 лет или 5 000 000 долларов США для визы на 10 лет; E28D, филиал или дочерняя структура существующей иностранной компании, требует инвестиций не менее 25 000 000 долларов США на 5 лет или 50 000 000 долларов США на 10 лет (imigrasi.go.id, страницы E28B и E28D, проверено в августе 2026). Это бизнес-масштаб, к обычной покупке жилья отношения не имеющий.

PFII, Международный финансовый центр Индонезии, часто всплывает как «льготная виза для покупателей на Бали», и здесь важна точность формулировки. 21 июля 2026 года пленарное заседание парламента (DPR) одобрило законопроект о PFII (ANTARA, 21 июля 2026); официальный номер закона и дата подписания президентом в проверенных источниках не встретились, поэтому мы говорим только про одобрение на пленарном заседании и на этом останавливаемся. 14 августа 2026 года президент Прабово Субианто в обращении по проекту бюджета на 2027 год назвал Джакарту площадкой PFII на первом этапе, а Бали, по его словам, планируется как площадка на будущее, «как только ее можно будет открыть» (ANTARA, 14 августа 2026): формулировка условная, не про уже работающую зону. Заявленные льготы PFII, «золотая виза, иммиграция, занятость, лицензирование и резидентство» (ANTARA, 20 июля 2026), в этом предложении источника не привязаны к конкретному адресату; если читать вместе с тем же материалом, где PFII описан как инструмент для привлечения национального и международного финансового бизнеса, эти льготы адресованы организациям и специалистам внутри финансового центра, а не стороннему покупателю виллы. Мы не связываем это с покупкой недвижимости на Бали, потому что ни один проверенный источник этого не делает.

Виза для тех, кому 55 и старше

Пенсионная виза, индекс E33E, на официальной странице иммиграционной службы называется «Visa Rumah Kedua Lansia Untuk 5 Tahun» (виза «второй дом» для пожилых, на 5 лет); рассчитана на иностранцев от 55 лет, спонсор не нужен. Конкретное требование, по странице визы (imigrasi.go.id, проверено в августе 2026): депозит не менее 50 000 долларов США на собственном счете заявителя в государственном банке, о котором нужно отчитаться в выдавшем визу иммиграционном офисе в течение 90 дней после въезда, плюс подтвержденный доход или содержание не менее 3 000 долларов США в месяц. Первое разрешение выдается на срок до 5 лет с продлением, суммарное пребывание ограничено 10 годами. В части рынка эту визу описывают как выбор между покупкой и арендой жилья для соответствия условиям; ни действующая страница визы, ни базовое постановление, на которое она ссылается (Постановление №22/2023, Berita Negara RI 2023 №651, текст проверен на peraturan.go.id в августе 2026), такого выбора не показывают, поэтому мы не пишем про него как про подтвержденное правило.

Единственная реальная связка: Hak Pakai и статус пребывания

Из всего разобранного выше только один механизм действительно соединяет титул на недвижимость со статусом пребывания, и это Hak Pakai, зарегистрированное право пользования, единственный земельный титул, который иностранец-резидент может держать лично. Постановление правительства №18/2021, статья 69, требует от держателя иммиграционных документов, признанных индонезийским законодательством, на практике это KITAS или KITAP; подробный разбор самого титула и его сроков — в нашей статье о лизхолде и фрихолде. Направление здесь принципиальное: сначала нужен статус пребывания, и только потом становится доступен Hak Pakai, а не наоборот. Сама по себе покупка такой статус не производит.

Для лизхолда, на котором держится большая часть каталога A&J, эта связка вообще не работает: нотариальный договор аренды не требует от покупателя ни визы, ни ВНЖ. Практика по сделкам на туристическом паспорте варьируется и подтверждается нотариусом по конкретному случаю, мы разбираем это отдельно в статье про лизхолд и фрихолд, но само требование статуса пребывания к договору аренды не относится.

Что это значит для вашего брифа на покупку

• Не покупайте недвижимость ради визы: ни одна из пяти разобранных выше виз не требует покупки, а там, где недвижимость фигурирует как один из маршрутов (Second Home, 10-летний уровень Golden Visa), это апартаменты, а не отдельно стоящая вилла.
• Если цель — переезд и легальное пребывание, стройте визовый маршрут отдельно от покупки: E33G под удаленную работу, Second Home или Golden Visa под финансовый порог, E33E под возраст 55+, и уже на этом статусе, если он резидентский, рассматривайте Hak Pakai.
• Если цель — покупка виллы по лизхолду для себя или для сдачи, статус пребывания вам для этого не нужен: это отдельный, самостоятельный контракт.
• PFII и «золотая виза» в новостях про Бали пока не означают льготный визовый маршрут именно для покупателя недвижимости: заявленные льготы адресованы организациям и специалистам внутри зоны, а сама зона на Бали пока не открыта.
• Точный визовый маршрут под вашу ситуацию подтверждает иммиграционный консультант; мы говорим прямо, когда официальный источник не подтверждает распространенную версию правила.